0

Установлен порядок расчета собственных средств застройщика, привлекающего средства граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости

Минстрой подготовил проект постановления Правительства РФ о порядке расчета собственных средств застройщика. Обновленный 214-ФЗ требует, чтобы у компании на счете было не менее 10% от стоимости строительства.

В прежней редакции закона речь шла о размере уставного капитала: чем больше компания строит, тем больше должен быть ее капитал. Теперь требования изменились.

В новой версии говорится о минимальном размере собственных средств застройщика: на счете компании должно быть не менее 10% от проектной стоимости строительства. Те, кто условие не выполнит, не смогут привлекать деньги дольщиков. Это требование вызвало массу нареканий и вопросов у самих девелоперов. Например, сумма должна иметься на дату составления проектной декларации или резервироваться на весь период строительства? Учитываются ли затраты на покупку участка и проектирование? Дело в том, что 10% свободных средств – это зачастую вся прибыль от предыдущего проекта. (Если он, конечно, был прибыльным.) «Заморозив» эти деньги, застройщик не сможет купить новый участок.

Минстрой предложил свой вариант расчетов, и он довольно жесткий. По мнению чиновников, чтобы определить размер собственных средств застройщика, надо сложить его капитал и резервы, а затем вычесть много всего: нематериальные активы, результаты исследований и разработок, поисковые активы, доходные вложения в материальные ценности, финансовые вложения, прочие внеоборотные активы (за исключением вложений в объекты долевого строительства), финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов) и прочие оборотные активы. Результат сложения и вычитания и будет равен собственным свободным средствам.

Расчет застройщики должны проводить ежеквартально, на основе данных бухучета и финансовой отчетности.

Пока это только проект документа. Еще есть шанс убедить чиновников его исправить. Кроме того, новые требования распространяются на объекты, строительство которых начнется после 1 июля 2018 года. Однако в Госдуме поговаривают о том, чтобы на полгода сократить этот срок.

Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 15 мая 2019 года N 278/пр

Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2018 г. N 1683 «О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, N 53, ст.8712; 2019, N 11, ст.1143)

приказываю:

1. Утвердить прилагаемый порядок расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств.

2. Признать не подлежащими применению:

приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. N 06-137/пз-н «Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 17 января 2007 г., регистрационный N 8760);

приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 03.12.2009 N 09-52/пз-н «О внесении изменений в Инструкцию о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденную Приказом ФСФР России от 30.11.2006 N 06-137/пз-н» (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 15 января 2010 г., регистрационный N 15980).

Министр
В.В.Якушев

Зарегистрировано
в Министерстве юстиции
Российской Федерации
22 июля 2019 года,
регистрационный N 55327

Порядок расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств

УТВЕРЖДЕН
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 15 мая 2019 года N 278/пр

1. Настоящий порядок определяет правила расчета застройщиком нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: норматива обеспеченности обязательств, норматива целевого использования средств.

В соответствии с разделом III формы отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 октября 2018 г. N 656/пр (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 21 февраля 2019 г., регистрационный N 53857), сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика предоставляются им в составе указанной отчетности в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с пунктом 6 части 6 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.40; 2018, N 53, ст.8404).

2. Информация, необходимая для расчета застройщиком нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности, формируется на основании данных его бухгалтерского учета, договоров участия в долевом строительстве. Порядок получения сведений, необходимых для расчета нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств определяется в соответствии с Федеральным законом от 6 декабря 2011 года N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, N 50, ст.7344; 2018, N 49, ст.7516) и Положением по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации»» (ПБУ 4/99), утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 6 июля 1999 г. N 43н (по заключению Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 1999 г. N 6417-ПК данный приказ не нуждается в государственной регистрации), с изменениями, внесенными приказами Министерства финансов Российской Федерации от 18 сентября 2006 г. N 115н (по заключению Министерства юстиции Российской Федерации от 27 октября 2006 г. N 01/9423-СВ данный приказ не нуждается в государственной регистрации) и от 8 ноября 2010 г. N 142н (по заключению Министерства юстиции Российской Федерации от 10 декабря 2010 г. N 01/28429-ДК данный приказ не нуждается в государственной регистрации).

3. С учетом требований пункта 6 Порядка предоставления застройщиком отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12 октября 2018 г. N 656/пр, расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется застройщиком ежеквартально по состоянию на последний календарный день отчетного периода.

4. Норматив обеспеченности обязательств (Н1) рассчитывается застройщиком по следующей формуле:

,

где:

А — сумма активов застройщика, рублей;

О — сумма обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве, рублей.

Обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве определяются исходя из цены договора участия в долевом строительстве.

5. Норматив целевого использования средств (Н2) рассчитывается застройщиком по следующей формуле:

,

где:

— сумма активов застройщика, не связанных со строительством, рублей.

Сумма активов застройщика, не связанных со строительством, включает в себя следующие показатели: внеоборотные активы, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа.

Д — общая сумма обязательств застройщика, уменьшенная на величину обязательств по договорам участия в долевом строительстве, рублей;

ЧА — сумма чистых активов застройщика, определяемая в соответствии с Порядком определения стоимости чистых активов, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28 августа 2014 г. N 84н (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 14 октября 2014 г., регистрационный N 34299), с изменениями, внесенными приказом Министерства финансов Российской Федерации от 21 февраля 2018 г. N 30н (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 13 марта 2018 г., регистрационный N 50332), рублей.

Электронный текст документа
подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:
Официальный интернет-портал
правовой информации
www.pravo.gov.ru, 23.07.2019,
N 0001201907230002

Застройщикам прописали нормативы

18.01.19

Правительство и Минстрой приняли документы, регулирующие работу компаний в сфере жилищного строительства

В связи с внесением поправок в законодательство о долевом строительстве правительство РФ и Минстрой России утвердили ряд нормативных документов, касающихся деятельности застройщиков и надзорных органов.

В частности, постановлением №1683 от 26 декабря 2018 года определены нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика, получившего разрешение на строительство (РС). Согласно документу, для девелоперов, получивших РС как до, так и после 1 июля 2018 года, норматив обеспеченности обязательств составляет не менее 1, а норматив целевого использования средств — не более 1. Кроме того, для тех, кто получил РС после указанного срока, норматив размера собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости, указанной в проектной декларации. Расчет нормативов производится застройщиком в соответствии с утвержденным порядком по согласованию с Минфином России. Оценка финансовой устойчивости по данным нормативам осуществляется ежеквартально.

Напомним, что норматив обеспеченности обязательств определяется путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве. Норматив целевого использования средств определяется путем деления суммы активов стройкомпании, не связанных со строительством, на сумму чистых активов девелопера и общую сумму его обязательств, уменьшенную на величину обязательств по ДДУ. В случае несоблюдения нормативов застройщик может быть лишен возможности получать деньги от граждан-инвесторов. Стоит также отметить, что застройщик не может привлекать средства дольщиков, если он не выполняет норматива по размеру собственных средств.

Помимо этого, Минстрой своим приказом утвердил форму заключения о соответствии (ЗОС) застройщика и проектной декларации требованиям, установленным обновленным федеральным законом №214ФЗ. В частности, в заключении должно быть указано наименование компании, основной государственный регистрационный номер и ИНН застройщика, наименование проекта строительства, адрес объекта капстроительства, номер и дата выдачи разрешения на строительство. Также в документе должен быть прописан планируемый способ привлечения денежных средств участников долевого строительства (договор участия в долевом строительстве или договор участия в долевом строительстве с размещением денежных средств на счетах эскроу).

Напомним, что ЗОС подтверждает право застройщика на привлечение денежных средств дольщиков для строительства многоквартирного дома блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, на основании ДДУ, а также соответствие застройщика и проектной декларации требованиям, установленным нормами федерального закона об участии в долевом строительстве. Без данного заключения компания не имеет права рекламировать свой объект и открывать по нему продажи, а также регистрировать первый ДДУ в управлениях Росреестра. ЗОС выдается региональным органом по надзору в области долевого строительства.

Еще один документ, одобренный правительством РФ, как раз касается руководителей надзорных ведомств. Постановлением определен порядок согласования назначения их на должность и освобождения от нее. Так, для согласования назначения глава субъекта РФ представляет в федеральный Минстрой анкету кандидата, заполненную по установленной форме (утверждена распоряжением правительства №667-р от 26 мая 2005 года), копии документов об образовании, ученой степени или звании. Также необходимо предоставить рекомендательное письмо с обоснованием причин назначения кандидата на должность. Помимо этого, кандидат приглашается на собеседование к профильному замглавы Минстроя для оценки профессиональных качеств. Финальное решение о согласовании или об отказе в согласовании назначения на должность или освобождения от нее принимается главой Минстроя.

Справочно

С 1 июля 2019 года все застройщики жилья должны перейти на новый механизм финансирования проектов — через эскроу-счета и проектное финансирование банка. Исключение может быть сделано для девелоперов, которые будут показывать хорошие темпы строительства и одновременно продаж недвижимости.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *