0

Сдача дома или коттеджа в аренду

Загородный дом или коттедж — хорошее место для совместного отдыха с семьёй или друзьями. Но что делать, если своего дома нет, а выходные хочется провести за городом? Или у вас есть дом, в котором вы не бываете?

И в первом, и во втором случае поможет аренда. Снять дом на выходные не составляет труда. А если ваш коттедж пустует, то его можно сдавать. Как это сделать, чтобы получать постоянный доход, вы узнаете далее.

Содержание

Почему стоит заняться арендным бизнесом

Бизнес на аренде очень привлекателен, в последнее время он набирает большую популярность. Практически на каждой остановке можно увидеть объявление «Сдам/Сниму Х-комнатную квартиру, рядом остановка, детский сад/школа/магазин. Тел. 89123456789”. А сайты объявлений забиты подобными предложениями.

Это доходная сфера. Если вы сдаете жильё в долгосрочную аренду, то у вас будет постоянный пассивный доход. Разберемся в видах аренды.

Зачем сдавать квартиру легально

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась Чиновник рассказал о борьбе с нелегальной арендой жилья в Красноярске всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% НК РФ, статья 119 от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НК РФ, статья 122 НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи Кто меня сдал? . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Выяснить нюансы 🏠

  • Как правильно составить договор аренды жилья

Оформить жильцам временную регистрацию

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

  1. Оформить им временную регистрацию.
  2. Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф КоАП РФ, статья 19.15.2 в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Прекратить временную регистрацию можно в любой момент: достаточно известить МВД о досрочном убытии арендатора.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

НДФЛ в размере 13% от дохода необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Что запомнить

  1. Легализовать сдачу жилья в аренду несложно.
  2. У государства много способов заставить вас заплатить налоги, так что велик риск «попасться» на нелегальной сдаче жилья.
  3. Платить налоги — нормально.
  4. Правильно оформленные документы защищают и вас, и квартиросъёмщика.
  5. Оформляя временную регистрацию жильцам, вы практически ничем не рискуете.
  6. Если ответственно подойти к выбору арендатора, проблем не будет.

Виды аренды и от чего зависит цена

Для начала определимся, что можно сдавать в аренду. Это может быть комната в квартире, квартира, дом или коттедж.

Аренда бывает долгосрочной и посуточной. Долгосрочная аренда привлекательна для семей, которые устали от городской суеты и мечтают о загородном доме, чистом воздухе и красивом виде из окна. Аренда на длительный срок не требует больших вложений, гарантирует постоянство и ежемесячный доход.

Сдача в посуточную аренду — самый прибыльный бизнес для начинающего предпринимателя. За месяц можно заработать гораздо больше, чем при долгосрочной аренде. Это объясняется тем, что арендуют загородные дома или коттеджи большие компании или семьи, желающие провести время на природе. Посуточно снимают коттеджи и та категория людей, что предпочитает активный отдых.

Цена зависит от многих факторов:

  • расположение (удаленность от города, наличие подъездных асфальтированных дорог);
  • инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника, магазины);
  • характеристики дома (год постройки, коммуникации, наличие ремонта).

Бизнес на сдаче домов в аренду относят к сезонным видам деятельности. Но проведение корпоративов и свадеб в межсезонье окупят время затишья с лихвой. Не стоит забывать, что во время новогодних и майских праздников цена может увеличится до 20-30%

С чего начать: как сделать так, чтобы дом работал на вас

Если вы ищете способ, как заработать на аренде жилья, то этот вариант для вас. Для воплощения идеи в жизнь нужен дом или коттедж — не важно, свой или арендованный. Можно приобрести землю, а на ней самостоятельно построить дом. Это значительно сократит затраты и позволит выполнить планировку в соответствии со своими задумками. Однако потребует больше времени и денег, что также нужно учитывать.

Если вы решили купить коттедж, нужно детально изучить информацию об интересующем вас доме, обратить свое внимание на документацию коттеджа и все прилагающиеся разрешения. Идеальный вариант, когда у вас уже есть объект недвижимости и вам нужно сделать только ремонт, привести дом в надлежащий вид.

Регистрируем бизнес и легализуем свои доходы

В первую очередь необходимо решить, будете ли вы регистрировать свой бизнес. С получаемого дохода нужно платить налог. Если вы скроете доход, то вам придется не только уплатить налог, но и штраф в размере 40% от него. Плюс за непредставление налоговой декларации – 5-30% за каждый месяц просрочки.

Предлагаем ознакомиться с вариантами регистрации.

Заключение договора как физическое лицо Регистрация ИП
Облагаются НДФЛ по ставке 13%
  1. Общий режим налогообложения.
  2. Упрощенная система налог составит 6%.
  3. Патент — стоимость расчитывается индивидуально как процент от предполагаемого дохода.

Арендодатель физ.лицо:

  • Паспорт;
  • Документы подтверждающие право собственности;
  • Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг ( выписка из Росреестра).
  • Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
  • Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
  • Письменное согласие, заверенное нотариально от опекуна, если арендодатель является несовершеннолетним либо признан недееспособным.
  • Заверенную доверенность, если договор заключается не собственником недвижимости.

Арендодатель ИП:

  • Паспорт.
  • Документ, удостоверяющий право сдачи недвижимости в аренду (свидетельство права собственности, договор первичной аренды либо договор купли-продажи).
  • Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
  • Лист записи ЕГРИП (нотариально заверенная копия).
  1. Свид-во о постановке на учет в ФНС (нотариально заверенная копия).
  2. Выписка из ЕГРИП (оригинал документа, дата выдачи не раньше, чем за 7 дней до заключения сделки).
  3. Реквизиты банковского счета (в виде документа, заверенного печатью и подписью ИП).
  4. Приказ о назначении лица, ответственного за пожарную и электрическую безопасность.

Не стоит забывать, что при наличии штатных сотрудников, нужно делать пенсионные отчисления в ПФР.

Выбираем код ОКВЭД

Определившись с регистрацией, подбираем код ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности) для аренды.

Для аренды дома подойдут следующие коды:

  • 70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
  • 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.

Разрешений и лицензий для оформления аренды не требуется.

Наём загородного дома – на что нужно обратить внимание перед сдачей дачи в аренду?

Прежде чем сдать дачу в аренду следует хорошо изучить правовую сторону вопроса. Если арендодатель грамотно организует процесс сдачи дачи в наём, правильно оформит договор и включит в него все необходимые условия, то он застрахует себя от подвохов, незаконных манипуляций мошенников.

Нередки случаи, когда хозяевам дач попадаются недобросовестные наниматели. После таких арендаторов остаются поломанные мебель и техника, дорогущие счета за телефонные переговоры, требующая ремонта обстановка интерьера помещения. Чтобы не попасть в такую удручающую ситуацию, собственнику не следует сдавать загородный дом в аренду первому встречному. Перед заключением договора рекомендуется хорошо познакомиться с будущим жильцом.

Лучше всего – изучить паспортные данные и сделать себе копию удостоверяющего личность документа. Именно наличие копии паспорта поможет подать в суд иск о возмещении причиненного ущерба или обратиться в правоохранительные органы для розыска скрывшегося нанимателя-злоумышленника.

Встречаются случаи, когда лица подделывают паспорта и заключают сделки на основании поддельных документов. Однако специальные правительственные веб-сервисы помогают выявить мошенников и пресечь их неправомерные действия. В разделе «Проверка документов» на официальном сайте ФМС России можно проверить действительность документа, удостоверяющего личность, всего лишь вбив в форму поиска имеющиеся паспортные данные.

Сколько можно заработать на аренде дома

Разберем на примере, сколько можно заработать на сдаче дома в аренду. Допустим, коттедж сдается в долгосрочную аренду. Для начала посчитаем расходы.

Ремонт — 500 тыс. руб., сбор товарищества собственников недвижимости (ТСН) — 1000 руб., и налог 500 руб.

Не забываем и о регулярных тратах. Это коммунальные услуги — 3000 руб., сбор ТСН, налог и пр.

В год регулярные расходы составят 51,5 тыс. руб.

Теперь перейдём к доходам. Например, вы сдаёте дом в аренду за 50 тыс. руб./мес. в долгосрочную аренду. За год вы заработаете 600 тыс руб. Чистый доход составит 548,5 тыс. руб.

Для посуточной аренды потребуется намного больше вложений. Нужно учесть не только внешний вид, но и внутреннее содержание дома. Это интерьер, интересный дизайн, а также наличие дополнительных услуг, которые повысят стоимость аренды — интернет, мангал, бильярд, караоке, теннис, батут, бассейн, баня, кальян и др. Целевой аудиторией таких гостевых домов станут большие компании, которые приезжают отдыхать на выходные.

В этом случае нужно нанять человека, который будет следить за порядком и сможет приготовить дом к следующим гостям. Соответственно, сумма вложений на первом этапе может составить от 60 000 и более 1 000 000 рублей. Если дом находится рядом с трассой, то логичнее сделать свой гостиничный бизнес.

Где искать клиентов

Вы начали сдавать дом и ищете клиентов. Найти их можно следующими способами:

  • самостоятельно (через доски объявлений);
  • с помощью агентства недвижимости.

Чтобы понять, какой способ действеннее, нужно попробовать каждый из них. В первом случае вам нужно грамотно составить объявление о сдаче жилья в аренду, сделать качественные фото с описанием дома и найти площадки для размещения объявлений интернет, газеты. Не лишним будет расклеить объявления на остановках, местных магазинах. Также можно договорится с таксистами насчет распространения ваших визиток.

Выбирать агентство недвижимости лучше проверенное, иначе можно нарваться на мошенников. Второй вариант больше подходит для сдачи дорогого жилья. В этом случае заключается договор с агентством, которое берет все обязанности на себя. Посмотрите , также как открыть свое агентство недвижимости.

Пошаговый план для сдачи дома в аренду

Поиск арендатора

Во-первых, нужно найти арендатора. С этим может помочь специализированное агентство, но, может быть, придется заниматься поисками арендатора самостоятельно. Большинство людей, давно работающих на рынке недвижимости, предпочитают сотрудничать именно с агентствами. Нужно выбрать организацию с хорошей репутацией и положительными отзывами, доверять первой попавшейся конторе с «желтых страниц» не стоит. Единственный минус сотрудничества с агентством — необходимость оплаты предоставляемых услуг по поиску арендатора.

В тех случаях, когда речь идет о сотрудничестве с известными и крупными агентствами, пропорционально их известности растет и стоимость их услуг. Поэтому арендодателям будет выгодно пользоваться такими услугами лишь в случае одновременного поиска сразу нескольких арендаторов на различные объекты.

Самостоятельный поиск арендаторов ограничивается распространением информации об объекте недвижимости в различных источниках: на телевидении, в прессе, в интернете и даже на рекламных щитах. Выбирать и использовать только один источник неэффективно, поэтому следует найти идеальную комбинацию информационных источников, способных привлечь максимум заинтересовавшихся. Следует учитывать, что затраты для реализации самостоятельного поиска арендаторов хоть зачастую и меньше, чем при сотрудничестве с агентством, но забот будет в разы больше.

Риски в арендном бизнесе

Основные риски, которые нужно предвидеть арендодателю:

  • чрезвычайные ситуации (пожар, подтопления),
  • порча имущества,
  • долги за аренду, коммунальные услуги;
  • нестабильный спрос;
  • мошеничество;
  • субаренда.

На случай чрезвычайной ситуации можно застраховать дом, обговорив детали со страховой компанией.

Главным документом, подтверждающим сделку между арендодателем и арендатором и гарантирующим правовую защиту с обеих сторон, является договор аренды. В договоре подробно указываются данные об объекте аренде с описанием всех условий, сюда могут входить площадь, адрес, этаж и т.д.

Следующим наиболее важным пунктом является срок заключения сделки. Об этом заранее договариваются участники договора. Особым пунктом в договоре является арендная плата, здесь стороны договариваются о сумме оплаты, периодичности внесения платежей и способе оплаты. В договоре нужно прописать возможность повышения оплаты в будущем и условия, при которых цена может измениться.

Отдельным пунктом нужно выделить некоторые спорные вопросы, которые могут возникнуть в результате эксплуатации помещения. Это оплата коммунальных услуг и пользование имуществом арендодателя. Важно составить список предметов в доме, особенно ценных, а также было бы неплохо приложить фото, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Какая информация фиксируется в договоре

В договорном соглашении желательно предусмотреть все возможные риски и с целью их предупреждения прописать следующую информацию:

  • состояние каждой комнаты с описанием предметов интерьера и указанием их стоимости;
  • распределение платежей за коммунальные услуги, местных и страховых взносов;
  • распределение ответственности по уходу за территорией – чистка бассейна, вывоз мусора, уборка снега, стрижка газона;
  • условия пользования земельным участком – выращивание и сбор урожая в саду и огороде;
  • размер и сроки арендной платы;
  • время посещения собственником для контроля;
  • порядок возмещения ущерба, возврата неуплаченных средств.

Передача денежных средств

Обычно используются передача денег из рук в руки или перечисления на расчетные счета. Оплата наличными оформляется составлением акта или расписки. При безналичном перечислении документом служит выписка из банка.

Уплата налогов

В конце года арендодатель подает налоговую декларацию физического лица в органы налоговой инспекции по месту нахождения сдаваемой в наем недвижимости или же по месту осуществления предпринимательской деятельности.

Преимущества сдачи в наем через агентство

Арендовать загородный дом безопаснее всего через агентство недвижимости, которое быстро найдет выгодного и надежного арендатора, подготовит предупреждающий все возможные риски письменный договор.

Советы по успешному ведению бизнеса

Мы разобрали, как сдавать дом в аренду, чтобы он в итоге приносил прибыль. Предлагаем ознакомиться с нескольким рекомендациями, чтобы ваш бизнес процветал:

  1. Заключайте договор с каждым арендатором. В случае спорных и конфликтных ситуаций договор защитит ваши интересы.
  2. Учитывайте расположение дома при сдаче в аренду. Удобная транспортная развязка в пределах 5 — 10 км добавит стоимости к вашему дому.
  3. Не затягивайте ремонт перед сдачей дома в аренду. Каждый месяц простоя для вас – это потерянные деньги.

Аренда жилья — не единственный бизнес, которым вы можете заниматься. Есть другие идеи и стратегии, какое дело лучше всего открыть.

Заработать на сдаче дома реально, правильный подход и поэтапные действия помогут вам приумножить свой капитал. И несмотря на то, какой будет арендная плата, у вас под рукой будет надежный актив, который всегда можно продать или использовать в личных целях. Желаем вам успехов и добросовестных арендаторов!

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *