0

Образец соглашения между собственниками общей долевой собственности

Предлагаем шаблон типового Соглашения о порядке владения и пользования квартирой, находящейся в долевой собственности. Используя типовое соглашение, помните, что документ не может отражать всех нюансов и конкретных особенностей ваших договоренностей с контрагентом. Еще раз напоминаем, что пункты соглашения могут как изыматься из шаблона, так и добавляться по вашему усмотрению.

Данное Соглашение позволяет определить порядок пользования жилым помещением, которое находится в долевой собственности. Чаще всего такая необходимость возникает, если квартира или дом приватизированы несколькими членами семьи, получены в дар или наследство несколькими лицами или принадлежат разведенным супругам. Споры и разногласия, возникающие при совместном проживании граждан, можно разрешить, заключив добровольное соглашение о порядке владения и пользования квартирой. В документе указывается размер долей всех участников долевой собственности и содержатся сведения о правах и обязанностях сторон, устанавливается порядок разрешения споров.

Скачать Соглашение

Различия совместной и долевой собственности

Граждане иногда не могут разграничить понятия общей совместной и общей долевой собственности. Даже если прочесть статьи ГК РФ внимательно, то смысл у словосочетаний идентичен, но для составления юридического документа очень важно выбрать подвид, соотносимый с конкретным случаем.

Подвиды общей собственности:

  1. Общее имущество на праве совместной собственности.
  2. Общая долевая собственность.

В чем же отличие? Все очень просто. В первом случае вещь изначально имеет статус общей без наличия обособленных частей. Долевая собственность напротив предполагает выделение определённой части из единого объекта. В качестве примера рассмотрим общую квартиру, которая по бумагам находится в собственности двух и более лиц. Если ознакомиться с документом, удостоверяющим право собственности, то в нем будет указана конкретная доля, к примеру, ½ принадлежит Иванову, 1/5- другому лицу и т.д. Лица уже заранее имеют четкое представление, на что именно они могут претендовать при разделении объекта собственности.

Составление соглашения

Соглашение, дающее право определения части из общего имущества, должно быть составлено с соблюдением действующего гражданского законодательства. Раздел долевой собственности должен в обязательном порядке сопровождаться нотариальным заверением.

Теперь рассмотрим основные положения, которые указываются в соглашении о выделении долей из общего имущества:

  • В преамбуле документа указываются персональные сведения будущих владельцев долей из общей собственности.
  • Предмет соглашения. Считается наиболее значимой частью договора, поскольку именно в этом контексте стороны описывают, в отношении какого имущества будет определяться доля совместной собственности. Если речь идет о недвижимости, обязательно нужно полностью указать техническую информацию объекта и квадратуру, причитающуюся каждому участнику соглашения.
  • Права и обязанности сторон. Распределение имущественных долей требует точного указания возможностей каждой стороны после вступления документа в силу. При перечислении прав и обязанностей каждого участника не допускается нарушение норм ГК. К примеру, ст.250 устанавливает приоритет интересов участников соглашения в случае продажи доли третьим лицам.
  • Дополнительные условия. В этом разделе стороны могут определить собственника, который займется нотариальным удостоверением соглашения о выделении имущества, находящего в общей собственности.

В случае попытки реализации стороной соглашения своей доли без уведомления остальных владельцев части имущества, ГК дает им право на обращение в суд. Судебный орган признает ранее совершенную сделку недействительной и назначить в качестве нового покупателя одного из участников договора.

Стоимость, расходы

Определение долей по соглашению потребует некоторых денежных расходов. Конечно, они не сравнимы с теми затратами, которые придется понести при определении долей через суд, но некоторую сумму заплатить придется.

Например, если стоимость объекта недвижимости составляет 3 миллиона рублей, то размер госпошлины за удостоверение соглашения будет:

Регистрация

Для получения выписки из Росреестра, собственники всех долей должны представить в эту инстанцию:

  • свой экземпляр соглашения об определении долей;
  • заявление;
  • паспорт, либо документ, его заменяющий;
  • технический и кадастровый паспорта на жилье;
  • выписку из БТИ;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Процесс регистрации в ЕГРН занимает десять дней. По прошествии этого периода вы можете в течение месяца посетить Росреестр и получить выписку. Через месяц, если выписка не была выдана, она передается в архив Росреестра.

После того, как все процедуры по определению долей закончены, каждый из собственников вправе самостоятельно распорядиться своей частью квартиры:

  • продать;
  • подарить;
  • оставить в наследство;
  • заложить;
  • сдать в аренду и т.д.

Когда и для чего необходимо определять доли

Общая собственность на жилое помещение не всегда дает представление, какая часть жилья принадлежит каждому из совладельцев. Владеют ли они квартирой поровну, либо один из собственников имеет право на долю большую, чем у другого – совместное право собственности не даст на это четкого ответа.

Правоустанавливающие документы могут только указать состав собственников, что в некоторых случаях бывает недостаточно, тогда потребуется выделение долей каждого из них.

Например, мать и двое сыновей получили от родственника в наследство трехкомнатную квартиру общей площадью 90 кв. метров.

В завещании не был указан размер наследуемых частей каждого из выгодоприобретателей, однако было оговорено: так как наследница в свое время безвозмездно помогла завещателю выплачивать кредит за квартиру, в денежном выражении ее помощь составила 600 тысяч рублей, поэтому ее часть наследства должна быть увеличена эквивалентно ее вкладу в покупку жилья.

Вся квартира была оценена в 3 миллиона рублей. Таким образом, в денежном выражении доли составили:

Доли были выделены следующим образом: матери было определено 46% квартиры, а сыновьям по 27% жилого помещения. по площади доли распределились следующим образом:

матери досталась часть квартиры, равная 41 квадратных метров, сыновьям были определены доли по 24 квадратных метра каждому.

Наиболее часто встречающиеся ситуации, когда необходимо определение долей:

  1. Бракоразводный процесс с последующим разделом совместно нажитого имущества. Конечно, чаще всего супруги владеют жилым помещением в равных долях, соответственно, при разводе делят жилое помещение пополам, но нередки ситуации, когда для покупки квартиры один из супругов добавлял личные средства, либо был составлен брачный контракт, где оговаривается другой порядок раздела. В этих случаях определение долей необходимо.
  2. Намерение распорядиться своей долей вопреки желанию остальных совладельцев. Например, кто-то из собственников переезжает в другой населенный пункт и ему нужно выделить свою долю, чтобы продать ее, либо получить денежную компенсацию за свою часть квартиры от других совладельцев, но так как неизвестно, какой именно площадью он владеет, также требуется определение его доли.
  3. Открытие наследственного дела. Не всегда унаследованное имущество передается всем претендентам поровну, например, супруга умершего, согласно законодательству, имеет право на половину его недвижимости, а вторую половину наследуют другие выгодоприобретатели, причем, зачастую, тоже в разных долях.
  4. Передача части жилого помещения несовершеннолетним детям.

Данная процедура может быть выполнена одним из трех способов:

  • заключение добровольного соглашения;
  • определение долей в соответствии с брачным контрактом;
  • обращение в суд с иском о принудительном выделении долей.

Порядок выделения

Разделить квартиру на доли можно будет при любой форме собственности. Совместное владение допускает выделить часть жилого помещения для каждого из совладельцев.

Также, наличие такой долевой собственности разрешает перераспределять существующие доли и/или выделять новые.

Вариантов решения разделения собственности два:

  • Доля выделяется по взаимному согласию всех собственников. Для этого составляется специальное соглашение;
  • Если согласия добиться невозможно – раздел производится принудительно, через обращение в судебные инстанции.

В натуре

В результате выдела доли в натуре объект делится на отдельные, полностью самостоятельные единицы.

В итоге собственник получает изолированное от всех прочих собственников жилое помещение, с отдельным входом, ванной, туалетом и кухней.

Иначе говоря, получается полноценная самостоятельная квартира, находящаяся во владении только у одного хозяина.

Получить право на распоряжение своей площадью собственник может в любой момент. При этом время, которое прошло со дня его вступления в собственность, никакой роли не играет.

При выделении доли желательно серьезно подойти к вопросу возможности раздела имущества подобным способом.

Надо понимать, что например, разделить на 2 — 3 доли однокомнатную «хрущевку» будет весьма проблематично. О добавлении дополнительного санузла с кухней речи вообще быть не может.

Через суд

В некоторых случаях перевод собственности из совместной в долевую возможен только в принудительном судебном порядке.

Одна из таких ситуаций – невозможность мирным путем определить размеры своих долей между собственниками.

Для решения этого вопроса судом подсчитывается размер личных вложений, затраченных на покупку и содержание недвижимости каждого из собственников.

В расчет берутся только те расходы, которые можно подтвердить документально.

В отдельных случаях, когда раздел жилья невозможен в силу его конструктивных особенностей, суд назначает выплату денежной компенсации в размере стоимости доли истца.

Мнение эксперта Смирнов Александр Станиславович Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов. Второй собственник, при полном погашении обязательств и оплате всей суммы компенсации, становится полным владельцем всего жилья. В такой ситуации, согласие собственника на подобный раздел имущества не потребуется.

Советуем посмотреть ролик о том, как можно законно лишить собственника доли в квартире:

Суть и значение документа

Соглашение — это документ, переводящий в долевое владение совместную, либо личную собственность.

Заполняется договор в простой форме, подписывается всеми имеющимися собственниками и заверяется нотариусом.

Готовое соглашение отдается на регистрацию в Росреестр, поскольку меняются размеры и количество долей, находящихся в личной собственности каждого владельца.

Суть данного соглашения – равноценно наделить правами на общее жилье всех членов семьи, включая детей, если таковые имеются, с указанием доли, принадлежащей каждому. к содержанию

Как оформляется?

Требования к данному соглашению имеют ряд условий, при несоблюдении которых, документ будет считаться недействительным:

  1. Реквизиты, паспортные данные и другие сведения об участниках сделки должны быть максимально подробными;
  2. Точно определенный предмет соглашения: точный адрес, технические данные (общая площадь, жилая площадь и т. д.);
  3. Четко прописанные доли для каждого собственника: кому и сколько;
  4. Подробные данные о правоустанавливающихдокументах, которые могут подтвердить право собственности: договора на покупку жилья, или свидетельство о наследовании дома/квартиры;
  5. Приватизационный сертификат на право собственности.

Кроме прочего, в соглашении прописываются дополнительные условия:

  • порядок эксплуатации имущества, оформляющегося в долевую собственность;
  • односторонний запрет на отказ от выполнения всех обязательств;
  • отсутствие всяческих обременений на недвижимость;
  • отсутствие каких-либо материальных претензий к другим собственникам;
  • порядок внесения возникающих дополнений и изменений в соглашение;
  • временные ограничения сроков, для регистрации дополнений и изменений.

Читайте также о том, как разменять неприватизированную квартиру здесь.

В каких случаях это требуется?

Ситуации, требующие раздела, подчас самые банальные:

  • Наличие вредных привычек у одного из собственников, мешающих нормально жить остальным владельцам;
  • Собственники – чужие люди и/или плохо ладят на общей территории;
  • Желание иметь отдельное жилье и распоряжаться им самостоятельно;
  • Получение материальной выгоды – продажа, или получение денежной компенсации за свою долю;
  • Брачный контракт – в том случае, если супруги изначально желают иметь раздельное имущество.

Любой собственник, владеющий частью недвижимого общего имущества, обладает полным правом на выделение причитающейся ему доли.

Выделение долей по материнскому капиталу

Материнский капитал – это разовая финансовая поддержка семьям, у которых родился второй и последующий ребенок. Изначально выделение средств было направлено на улучшение демографической ситуации и создание благоприятных условиях для развития самого ребенка.

Во многом именно целевое предназначение связано с обязательствами родителей заключить соглашение о выделении части имущества детям. Иначе говоря, при включении средств из капитала в программу ипотечного кредитования необходимо подготовить у нотариуса обязательство, согласно которому родители закрепят определенную часть из будущей квартиры или дома за собственностью своих детей.

Передать долю детям возможно двумя способами:

1. Путем заключения предварительной договоренности. Документ можно составить самостоятельно либо пойти к нотариусу, у которого имеются готовые бланки для заполнения.

На заметку! Составление акта с привлечением нотариуса обходится примерно в 1 000-3 000 рублей – все зависит от особенности делимого имущества.

2. Заключив договор дарения. Дарственное соглашение считается более экономным способом, поскольку документ не требует нотариального заверения.

Если владелец материнского капитала остановит свой выбор на заключении соглашения, ему придется обратиться к нотариусу, собрав следующие бумаги:

  • Документ, свидетельствующий о нахождении супругов в браке.
  • Паспорта обоих супругов, а также свидетельство о рождении каждого ребенка.
  • Сертификат МК.
  • Документа на квартиру или дом, из которого будут выделяться доли на каждого члена семьи.
  • Копия нотариального обязательства. Обязательство документально подтверждает решимость супругов переоформить приобретенную за счет средств из капитала недвижимость в статус общей долевой собственности.
  • Выписка из ЕГРП.

Имея на руках заверенный образец нотариального соглашения о распределении части недвижимости, приобретенной с включением средств из капитала, семья должна обратиться в ближайшее отделение МФЦ для придания документу юридической силы.

Минимальный размер доли от квартиры или дома, на которую может претендовать ребенок – 6 м².

Раздел общей долевой собственности, как и другие процедуры, связанные с владением и распоряжением совместного имущества, осуществляется на принципе равноправия сторон. Если между участниками не было достигнуто предварительного соглашения – все доли признаются равными, но с сохранением права на преимущественный выкуп в случае продажи другим лицам.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

Условия

Мнение эксперта Смирнов Александр Станиславович Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов. В соглашении могут присутствовать только пункты, касающиеся раздела имущества и определении доли каждой из сторон. Также допускаются любые другие пункты, связанные с ними.

Нельзя указывать пункты, которые определяют права и обязанности одной из сторон во время совместной жизни. Для этого следует использовать брачный договор, который, сравнительно с соглашением, является более удобным вариантом определить правила взаимоотношений, но его можно заключить только в браке или до брака.

Как следствие, он не подходит для тех пар, которые планируют разводиться (а именно тогда обычно и требуется раздел имущества).

В остальном законодательство никак не ограничивает стороны, если не считать того факт, что они обязаны указывать в документе исключительно те объекты, которые им принадлежат в порядке совместной или личной собственности. В нашем случае, чтобы определить и разделить доли в квартире, она должна быть оформлена на мужа и/или жену.

Сроки

Составить соглашение такого типа можно в браке или после развода. Его нельзя заключить до брака (но вместо него можно подписать брачный контракт).

Если планируется заключать соглашение после расторжения брака, следует помнить, что у супругов есть только 3 года с того момента, как права любого из них будут нарушены. В некоторых случаях под этим определением ошибочно понимают дату развода, но это не так.

Отсчет ведется именно с того момента, как одна из сторон узнает или должна была узнать о том, что ее права нарушаются.

Соглашение обычно не подразумевает какого-то срока действия. Оно включает в себя пункты, которые обязаны быть выполнены сразу же (или в ближайшее, адекватное время). Однако стороны могут договориться, что соглашение вступает в силу не сразу, а через месяц или даже год.

Правила составления

Строгих требований к оформлению документа не выдвигается. Так как сторонам в любом случае придется обращаться к нотариусу за заверением соглашения, рекомендуется сразу попросить у выбранного нотариуса бланк и образец такого документа. В нем всегда фигурирует следующая информация:

  • Информация о сторонах соглашения (ФИО, адреса и телефоны).
  • Список имущества, подлежащего разделу с детальным описанием каждой позиции. В нашем случае, тут нужно описать квартиру, сколько в ней квадратных метров жилой и нежилой площади и где она находится.
  • Описать, каким именно образом будет производиться раздел. Например, жене выделяется доля в размере 2/3 от площадки недвижимости, а мужу – 1/3.
  • Цена недвижимости. Супруги могут сами определить ее стоимость, а если это невозможно, то для этого можно воспользоваться услугами оценочной компании.

Затраты

Заверение соглашения у нотариуса подразумевает оплату государственной пошлины. Ее размер составляет 0,5% от цены спорной недвижимости, и он не может быть меньше 300 рублей.

Существует и верхний рубеж. Так, вне зависимости от того, сколько стоит жилье, если госпошлина выходит за рамки 20 тысяч рублей, то стороны все равно обязаны оплатить только 20 тысяч и не больше.

Отдельно нужно отметить необходимость оплачивать услуги нотариуса. Даже если он не будет помогать с составлением документа, ему все равно придется проверять соглашение. В среднем, такая услуга стоит порядка 5 тысяч рублей. И еще около 2-5 тысяч могут обойтись услуги оценочной компании.

Какие бывают доли в квартире

Существуют два основных варианта долей в квартире. Условно они называются «идеальными» и «реальными».

Реальные

Квартира делится на фактические доли. То есть, у одного собственника есть конкретные помещения, к которым кроме него ни у кого нет доступа. Но при этом, все владельцы недвижимости продолжают пользоваться совместными помещениями, типа санузла или кухни. В случае развода подобное также встречается достаточно редко.

Для чего нужен выдел доли?

Выдел позволяет собственнику использовать часть квартиры по своему усмотрению:

  • продать;
  • сдать внаем;
  • сделать объектом залога;
  • оформить кредит;
  • провести реконструкцию или капитальный ремонт и так далее.

Зачастую необходимость в определении долей происходит по причине развода. Супруги, будучи в браке, приобрели объект недвижимости и владели на праве совместной собственности.

Мнение эксперта Смирнов Александр Станиславович Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов. При расторжении брака каждый решил выделить часть и лично распорядиться ею. При разделе имущества после развода существует срок исковой давности.

Об этом вы прочтете в нашей предыдущей статье.

Предметом соглашения может быть все супружеское имущество или конкретная его часть, например, квартира. Также можно заключить несколько договоров на отдельный вид имущества (автомобиль, земельный участок, дом и так далее).

Как разделить земельный участок вы узнаете, прочитав нашу статью.

Возможные сложности

В реальности, при разделении, зачастую возникают следующие проблемы:

  1. квартира до сих пор находится в обременении (ипотечный кредит);
  2. отсутствие права собственности на жилье (квартира не приватизирована, отсутствуют документы, подтверждающие собственность);
  3. квартира официально признана нежилой, не введена в эксплуатацию (стройка, капремонт), признана ветхим жильем.

О том, как выбрать комфортную квартиру для покупки и на что стоит обратить внимание, узнайте из нашей статьи.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Общие понятия

Под соглашением о разделении долей понимается документ, необходимый для изменения формы владения с совместной на долевую.

В большинстве случаев совместная собственность возникает в период брака, когда супруги приобретают жилье вместе, имеют на него идентичные права и одинаковые обязанности. В таком случае имущество полностью принадлежит как мужу, так и жене на 100%, без разделения на части.

Кроме того, участниками совместного владения могут быть и родственники, не состоящие в браке (например, родитель и ребенок; брат и сестра). При этом основания совместного владения (брак или родство) значения не имеют.

При долевой собственности каждый из участников является хозяином конкретной части дома или квартиры, которая определяется в процентах от всего помещения.

Автор статьи Смирнов Александр Станиславович Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов. Следующая Судебная практикаСоглашение о прекращении долевой собственности и о реальном разделе Отличная статья 0

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *