0

Образец письма застройщику об устранении недостатков

Вкладывая деньги в недостроенный объект, покупатель не может быть полностью уверенным, что качество будущей квартиры будет в точности соответствовать проекту. На этапе возведения дома строители нередко допускают ошибки и несоответствия, которые в итоге приводят к существенным дефектам и недоделкам. Столкнуться с подобной ситуацией во время приемки жилья может каждый дольщик. В этом случае не стоит идти на поводу у строителей и принимать квартиру с явными недоделками. Есть законный способ решения проблемы – претензия застройщику об устранении недостатков, образец ее можно найти ниже. Дальнейшие же действия дольщика будут зависеть от того, как строительная фирма отреагирует на письмо.

Причины и сроки направления претензии застройщику

Регулятором отношений между девелопером и участником строительства является 214 ФЗ, согласно которому застройщик обязан передать дольщику жилье, соответствующее проектным документам, договору ДДУ, строительным и техническим нормативам. Если во время передачи объекта дольщик обнаружил любые несоответствия, ухудшающие качество квартиры, и допущенные строителями недоделки и дефекты, все это нужно зафиксировать в акте.

Рекомендуется на прием квартиры пригласить специалиста, который своим профессиональным взглядом увидит дефекты, незаметные гражданам, не связанным со сферой строительства. Например, может обнаружиться низкое качество строительных и отделочных материалов, неисправность коммуникаций, различный строительный брак и так далее.

После выявления недостатков, необходимо написать официальную досудебную претензию застройщику на адрес фирмы, которой велись строительные работы. При этом дольщика не должно интересовать, кем именно допущены недоделки: самим застройщиком или подрядчиком, которого он привлек со стороны. Отвечать за все недостатки должна строительная фирма, с которой заключен ДДУ.

Предъявить претензию по качеству можно в любое время, независимо от того, когда обнаружатся недостатки: как до подписания приемо-передаточного акта, так и в течение всего гарантийного срока, который составляет на строение – пять лет, а на инженерные сети – три года. При неудовлетворении требований по гарантии дольщик может подать заявление на нарушителя в суд.

Несоблюдение сроков строительства также является причиной, по которой дольщик может написать претензию в строительную фирму с требованием выплаты неустойки. Подробнее о расчете неустойки за нарушение сроков можно прочитать .

Чего можно добиться по гарантийному сроку

Возмещение ущерба, нанесенного явно недобросовестным строительством:

  • ляпы, кривые стены, окна, двери;
  • занижение площади или высоты потолков в квартире;
  • дыры в стене и полу, неровности, трещины, плесень, протекающая крыша;
  • непрочные перекрытия, провисание несущих конструкций, потолочных плит;
  • нефункционирующие вентиляция, канализация, мусоропровод, лифт и другие общедомовые элементы.

Это неполный список.

ВАЖНО! Если квартира покрылась плесенью, потому что собственник экономил, хотя отопление зимой было нормативным, то это его зона ответственности, обвинить никого не удастся. Если же промерзает стена по причине некачественной теплоизоляции, устраняет дефект застройщик.

За несущие конструкции, стены, потолки, крышу и фасады здания контрагент отвечает в течение 5 лет. За качество общедомовых коммуникаций — подвала, мусоропровода, лифта, работу домофона в подъезде, а также систем водопровода, вентиляции и канализации ответственность подрядчика длится 3 года. Но речь идет именно о конструктивных дефектах и качестве материалов.

Ответственность за правильную эксплуатацию этих систем лежит на управляющей компании. Поэтому претензии о перебоях в их работе нужно направлять в УК, а не застройщику. Не возникнет его ответственности и в случае виновных действий жильцов и аварийной ситуации, спровоцированной владельцами и УК.

Собственник жилья может добиться:

  • устранения недочетов строительства самим подрядчиком;
  • возмещения расходов на ремонт либо снижения стоимости;
  • оплаты ущерба и неустойки за неисполнение обязанности в отведенный период.

Сроки устранения дефектов

Согласно ФЗ № 214, брак должен быть ликвидирован в «разумный срок». Расшифровку этого понятия закон не приводит, однако в юридической практике он обычно составляет 30 дней.

Нужно изучить текст ДДУ: вероятно, период там прописан. Если не указан, можно руководствоваться ст. 20 ЗоЗПП, где предельный срок устранения недостатков составляет 45 дней. По прошествии этого времени у дольщика возникает право обратиться в суд.

ВАЖНО! Срок может быть продлен при технической невозможности выполнить работы в указанный период. Поэтому право на его установление есть у дольщика, он может прописать его в требовании.

За нарушение срока этого обязательства застройщик несет ответственность в соответствии со ст. 28 ЗоЗПП — уплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 3 % стоимости поручения.

Судебная практика по качеству работ

Свидетельствует о том, что подрядчики всячески оттягивают исполнение обязательств по исправлению недостатков строительства. Дольщики обращаются за судебной защитой, уже включив дополнительные требования неустойки, возмещения расходов на устранение дефектов за свой счет.

Суды обычно на стороне приобретателей жилья. Но нужно грамотно оформлять документы, сохранять квитанции оплаты услуг и другие доказательства. Не попадаться на удочки застройщика и не подписывать документы, не посоветовавшись с юристом.

Нельзя, например, визировать акт приема-передачи, если обнаружены недостатки. Не стоит верить устным обещаниям (да и письменным, сложно без юриста оценить их грамотность и силу) представителей застройщика: «Все сделаем, вы только подпишите».

ВАЖНО! Не рекомендуется затевать ремонт и особенно перепланировку в первый год проживания. За этот период могут проявиться недостатки, незаметные сразу, а подрядчик обычно инкриминирует собственнику проведение работ, повлекших ухудшение жилья. Доказать вину контрагента становится сложнее.

Иск в суд

В 214—ФЗ не предусмотрен срок исковой давности по спорам с застройщиком. Этот вопрос регулируется на общих основаниях в соответствии со ст. 196 ГК РФ и равен трем годам. Отсчет указанного периода начинается с момента, когда дольщик узнал или мог узнать о нарушении.

В п. 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, разъяснено: в случаях обнаружения недостатков сокращенный годичный срок давности, предусмотренный ст. 725 ГК РФ, не применяется для зданий и сооружений.

Приобретатель вправе обратится с претензией в течение гарантийного срока, а отсчет исковой давности начнется с момента обращения.

В случае обязательности досудебного урегулирования по условиям договора, жалобу и другие доказательства попыток решить спор с застройщиком нужно сохранить и предъявить в суде.

Можно ли сразу подавать иск в суд

Закон 214-ФЗ не предписывает обязательного претензионного урегулирования спора. Теоретически обманутый дольщик вправе сразу обратиться с иском в суд. Но на практике нужно изучать соответствующие пункты договора: в большинстве случаев застройщики предусматривают обязательность досудебного урегулирования спорных вопросов для собственной безопасности.

В условиях соглашения обычно прописаны сроки рассмотрения претензии, устранения недостатков и выплат неустойки, что позволяет застройщику тянуть время с исполнением обязательств. Но стоит признать, что для приобретателя досудебное урегулирование также более выгодно — отсутствуют судебные расходы, необходимость оформлять большое количество документов и приезжать на заседания.

Если в договоре такого пункта нет, разрешается сразу подать в суд, не уведомляя застройщика.

В каких случаях необходимо писать о некачественном строительстве

Понятие «некачественное строительство» включает обнаружение дефектов в здании, помещении, а также просрочку исполнения обязательств и другие моменты.

Стоит писать претензию в случае:

  • существенного изменения проектной документации как общедомового имущества, так и нежилых помещений;
  • задержки сроков сдачи объекта или устранения изъянов;
  • наличие существенных недостатков — отступление от условий договора, несоответствие нормам безопасности;
  • отсутствие либо нахождение в нерабочем состоянии узлов водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, газоснабжения и электроснабжения;
  • лицо, получившее деньги приобретателя, не имело права пользоваться его средствами — не получило разрешения на строительство, не зарегистрировало землю в собственность и т. д.

Жилище должно соответствовать правилам безопасности, техническим и градостроительным нормам, условиям договора и быть пригодным для проживания.

ВАЖНО! Осматривать квартиру нужно на месте и с привлечением эксперта. Нельзя подписывать акт приема-передачи без обследования. При обнаружении недостатков составляется акт осмотра, где перечисляются выявленные дефекты, сроки их устранения, и только по итогам исправления застройщиком обнаруженных проблем подписывать документы. Если дольщик принимает жилье с изъянами, то по закону дает на них добровольное согласие.

Обнаружив вышеперечисленные нарушения, приобретатель имеет право:

  • отказаться от исполнения договора с возвратом уплаченных средств (при наличии существенных несоответствий или когда застройщик игнорирует обязанности устранения недостатков после получения претензии);
  • требовать возмещения ущерба;
  • настаивать на ликвидации всех выявленных недочетов в разумные сроки;
  • запросить соразмерного уменьшения цены;
  • получить компенсацию расходов на устранение дефектов.

К существенным несоответствиям качества квартиры относятся непригодность ее использования по назначению, нарушения норм безопасности, санитарии.

Согласно ст. 15 ЖК РФ, жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, соответствовать техническим правилам и нормам. В доме предполагается наличие окон, дверей, сантехники и др. Он обязательно должен быть подключен к системе отопления, канализации, водопроводу, электричеству.

Правда, подача газа начинается только после прохождения хозяином квартиры инструктажа по безопасности.

ВАЖНО! Предъявить указанные претензии приобретатели могут в течение гарантийного срока. Он составляет 5 лет или более для самого объекта, 3 года для технологического и инженерного оборудования. Исчисляется с момента передачи здания по акту приема-передачи.

Если застройщик докажет, что недостатки появились в результате нормального износа либо возникли из-за некачественного ремонта, произведенного собственниками жилья, или нарушения ими правил эксплуатации, то не будет отвечать за них.

Как правильно составить претензию

Претензия к застройщику об устранении недостатков, образец которой можно скачать здесь, является официальным документом. Данный образец – пример, как должна выглядеть правильно написанная претензия. Необходимо учесть, что при невыполнении изложенных в ней требований, она может быть предъявлена в суде, поэтому ее нужно писать в стиле делового письма. В претензии не должны присутствовать эмоции и непроверенные данные, необходимо четко и ясно излагать только факты.

В законе нет точных указаний относительно формы претензии, но есть определенные правила ее написания:

  1. В верхней части документа указываются полные данные о компании-застройщике (ее наименование, адрес, реквизиты), а также свои контакты (ФИО, адрес проживания, телефон).
  2. Основная часть документа должна состоять из фактических сведений, которые берутся из ДДУ (его номер, дата заключения, адрес дома, уплаченная сумма). Далее подробно описываются все недостатки, недоделки и дефекты, обнаруженные либо во время передачи жилья, либо в период гарантийного срока. После этого необходимо привести ссылки на соответствующие статьи закона, которые нарушил застройщик.
  3. Заключительная часть содержит требования к застройщику об устранении недостатков и конкретные сроки их исправления. Если в письме содержится требование об уплате неустойки, то необходимо произвести ее расчет и указать реквизиты для перевода денег. В конце следует указать, что в случае невыполнения своих требований, заявитель оставляет за собой право обращения в судебную инстанцию.
  4. К претензии можно приложить копию договора ДДУ, если проводилась независимая экспертиза, прикладывается копия оценочного акта и другие документы, которые имеются в наличии.

Претензию можно отнести в строительную фирму и передать ее лично, обязательно поставив отметку о приеме на своем экземпляре, или отправить ее по почте заказным почтовым отправлением на адрес компании. При отправлении также нужно сделать опись вложенных документов. Застройщик обязан отреагировать на письмо и в десятидневный срок дать ответ дольщику. Если не последует никаких действий со стороны строителей, и претензия останется без ответа, дольщик может обратиться в судебную инстанцию с жалобой на компанию-застройщика.

В какой срок застройщик обязан устранить недостатки

Законодатель не дает четких указаний относительно времени, в течение которого строительная компания должна исправить допущенные недостатки. Однако в законе указано, что устранить дефекты необходимо в разумные сроки. Таким образом, дольщик может самостоятельно установить конечные сроки исправления недоделок и прописать их в претензии. В то же время принцип разумности подразумевает, что срок не может быть неоправданно коротким или предельно долгим.

Гражданам, далеким от строительной сферы, лучше в этом вопросе положиться на специалистов. Возможно, даже придется воспользоваться услугами независимых экспертов, которые в точности оценят строительный брак, определят степень повреждений, виды необходимых строительных и ремонтных работ и оптимальные сроки устранения дефектов.

Какие требования можно включить в претензию

Столкнувшись с недоделками на этапе передачи жилья, дольщик может потребовать от строительной фирмы:

  • полного устранения вех обнаруженных дефектов в приемлемые сроки;
  • пересчета суммы договора в сторону уменьшения соразмерно стоимости ремонта;
  • оплату ремонтных работ, если дольщик будет устранять недостатки своими силами.

Если строительный брак выявился не сразу, а обнаружился только спустя несколько недель (месяцев или лет) после проживания в квартире, покупатель может также направить застройщику требование об устранении недостатков по гарантии.

Претензия осталась без ответа, что делать?

Парадоксально, но не получив ответа от застройщика, дольщик скорее выиграет, чем потеряет, поскольку за нарушение сроков устранения недостатков, строительная компания обязана выплатить участнику неустойку. Естественно, исправление своих недоделок – это также обязанность застройщика, от которой ему уйти не удастся. И более того, чем дольше он будет тянуть с ремонтными работами, тем дороже заплатит.

Если сроки, отведенные для устранения брака, прошли, а застройщик так и не приступил к ремонту, у дольщика есть все основания потребовать применения к нарушителю норм закона о защите потребителей. За свое бездействие строительная фирма должна выплатить пеню, которая составляет 3 % от цены ремонтных работ за один просроченный день, а также убытки участника, которые явились следствием просрочки.

Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в судебную инстанцию. Через суд участник может также взыскать расходы на юридические услуги, независимую экспертизу, моральную компенсацию и 50-процентный штраф от всей суммы требований.

Дольщики должны понимать, что застройщик по своей инициативе никогда не исправит допущенные строительные ляпы. Претензия – один из механизмов воздействия на недобросовестных строителей, которые закон дал в руки дольщиков. Поэтому им непременно нужно пользоваться гражданам, которые желают за свои деньги получить качественное и благоустроенное жилье.

Однако чтобы механизм сработал, и претензия не превратилась в пустую бумажку, ее необходимо составить правильно и грамотно, точно изложить свои требования, привести верные юридические нормы. Общество защиты прав дольщиков поможет вам в этом. Вы можете положиться на наши знания и опыт и доверить нам свою защиту. На странице «Контакты» вы найдете все наши координаты и сможете изложить свою проблему.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *