0

Образец Доверенности для регистрации права собственности на квартиру.

Добавлено в закладки: 0

Процедура регистрации права собственности на квартиру или дом является обязательной в России. Она позволяет подтвердить действительность и правомерность сделок с недвижимостью. Существуют случаи, когда собственник имущества не может самостоятельно присутствовать при заключении договора, в таких случаях оформляется документ: доверенность на регистрацию недвижимости. Такая бумага должна обязательно заверяться нотариально, иначе она просто не имеет юридической силы.

Общие сведения

Бланк доверенности на регистрацию недвижимости составляется в письменном виде. Оформляется бумага в случаях, когда собственник находится в другом городе или стране, и не может присутствовать на заключении сделки, а также, когда у него не удается самостоятельно пройти регистрацию. В таком случае владелец жилья доверяет совершение операции более опытному знакомому или родственнику.

Уполномоченное лицо обязательно должно быть дееспособным, психически здоровым, не иметь алкогольной или наркотической зависимости. Часто форма доверенности на регистрацию недвижимости составляется между собственником квартиры и профессиональным риелтором или нотариусом.

Когда собственник жилья находится на лечении в больнице, отбывает тюремное заключение, проходит службу в армии или находится в длительном плавании, заверять у нотариуса акт доверенности на регистрацию недвижимости не нужно. В таком случае, хватит подписи и печати руководителя соответствующей структуры (пенитенциарной службы, больницы, командира подразделения).

Обратите внимание: если образец доверенности на регистрацию недвижимости будет отправляться почтой вместе с другими документами, юрист должен заверить все официальные бумаги.

Условия сделок с доверенностью часто заманчивые. Чтобы компенсировать неудобства покупателя от нестандартной продажи, продавцы снижают цену на 25–40%. Хорошие варианты с ремонтом предлагают жители других городов и стран. Они не могут приехать на сделку и выписывают доверенность на родственников или риелторов.

Мы не собирались приобретать недвижимость, но однажды тётя мужа предложила купить её квартиру. Так как жильё юридически чистое, мы не стали отказываться. Начали оформлять документы, но тетя получила травму. Она уехала на лечение и, чтобы не задерживать сделку, выписала генеральную доверенность на мою свекровь.

Квартира чистая юридически и фактически — 100 кв. м бетона.

Мы обратились к риелторам, но те не захотели брать ответственность за проверку документов. Пришлось самостоятельно изучать возможные исходы: ходили к юристам, общались с нотариусом и государственными регистраторами. На основе полученной информации расскажу, как не остаться без жилья при его покупке у представителя продавца.

Общие риски при покупке квартиры по доверенности

Доверенность окажется поддельной

Это значит, что документ не зарегистрирован в официальном реестре Нотариальной палаты, продавец не знает о его существовании и не продаёт жильё.

С таким видом мошенничества сталкиваются люди, приобретающие недвижимость по доверенности от одиноких пенсионеров или детдомовцев. Когда реальный собственник понимает, что его обманули, он идёт в суд. Тот признаёт сделку ничтожной, и покупатель остаётся на улице. Деньги чаще всего взыскать не удаётся — мошенник испаряется.

Например, в Иркутской области девушка-сирота обратилась в суд, чтобы признать сделку купли-продажи её квартиры недействительной. По её словам, она не подписывала никаких документов и вообще не умеет писать и читать. Экспертиза показала, что доверенность, по которой представитель продал жильё — поддельная. Квартиру изъяли у нового жильца и вернули прежней владелице.

Собственник отзовёт доверенность, умрёт до или во время сделки

По закону доверенность можно отозвать у любого нотариуса. Недобросовестные продавцы используют это право для незаконного обогащения. Схема следующая: продают жильё через подставное лицо, договариваются на получение задатка или полной суммы сразу после подписания договора. Пока документы в Росреестре, собственник отзывает доверенность, и покупателю отказывают в регистрации.

Далее покупатель идёт в суд, где собственник заявляет: во время продажи находился в трудном материальном положении и продал жильё на кабальных условиях. Вернуть деньги согласен. Суд назначает ежемесячный возврат с зарплаты или пенсии, но продавец оказывается безработным либо его пенсия на грани прожиточного минимума.

Когда собственник умирает, доверенность также теряет силу. Наследники продавца вправе признать сделку ничтожной через суд.

В России пока не было судебных решений по этому риску, однако на профильных форумах много историй от тех, кто столкнулся с ним. Поэтому учитывайте вероятность развития таких событий.

Невозможно проверить адекватность собственника

По закону доверенность от имени недееспособного гражданина выдаёт его опекун. Но часто родственники не утруждаются бюрократическими процедурами и не оформляют опекунство. Это на руку мошенникам: они втираются в доверие к собственнику, склоняют его к выдаче доверенности под любым предлогом. В момент подписания нотариус может не иметь претензий к состоянию владельца жилья: он не врач и не разглядит скрытое течение болезни.

Когда родственники узнают об афере, они возмущаются и желают вернуть имущество. Оформляют опекунство, доказывают недееспособность собственника и подают в суд. Так доверенность теряет силу. Сделка признаётся ничтожной.

В Воронежской области женщина обратилась в суд, чтобы признать доверенность, которую она выдала, недействительной. Она сообщила, что в момент подписания документа плохо себя чувствовала, тревожилась и стеснялась задавать вопросы нотариусу. Женщину отправили на психолого-психиатрическую экспертизу, где эксперты выявили особенности психики, оказавшие существенное влияние на восприятие и оценку её действий. Женщина просто-напросто не понимала, что делает. Суд признал доверенность недействительной, а сделку ничтожной.

Собственник в возрасте и не отдает отчёта в своих действиях

Не каждый возрастной продавец — недееспособный. От этого ситуация усложняется: вполне здоровый пенсионер может выдать доверенность под воздействием эмоций или из-за правовой безграмотности. Он становится мишенью и для мошенников, и для молодых родственников.

Когда собственник остаётся на улице, то быстро понимает, какие действия привели к последствиям. Он предаёт ситуацию огласке, идёт в суд, и тот становится на его сторону. Так как денег собственник не получал (их получили мошенники), возвращать ему нечего. Тогда покупатель подаёт в суд на представителя. Теоретически взыскать причитающееся возможно, но покупатель теряет время, нервы и деньги на тяжбы без конкретного прогноза на результат.

В Краснодарском крае был такой судебный спор. Пожилая женщина выдала доверенность дочери, чтобы та купила ей квартиру. Дочь поручение выполнила, и счастливая мать даже не подумала отменить доверенность. Спустя время дочь самостоятельно продала жильё третьему лицу по этому же документу. Женщина обратилась в суд с требованием признать его недействительным: она не понимала последствий выдачи доверенности и не знала, что её нужно отозвать после сделки. Суд удовлетворил иск, а покупатели остались на улице.

Нюансы нашей сделки

Наша ситуация не несла стандартных рисков. В семье близкие отношения, обман со стороны тёти или свекрови исключён. Список волнующих вопросов сузился до трёх пунктов:

  1. Пройдёт ли сделка в Росреестре, если у всех участников одинаковая фамилия.
  2. Можно ли оформить такую сделку в простой письменной форме.
  3. Сможет ли представитель подать заявление на признание ранее возникшего права (сведений о квартире не было в ЕГРП) в момент перехода права собственности.

Сделка между родственниками с одинаковой фамилией

Тётя мужа вписала в доверенность Ф. И. О. покупателя — моего мужа. Ей показалось, что такой ход упростит процесс оформления.

Но вместо этого документ получился нестандартным и ограниченным: купить квартиру мог только муж. Получалось, что все участники сделки с одной фамилией, из чего чётко видно, что они родственники.

Так как государственный регистратор обязан проверить право и дееспособность сторон, наша ситуация в его глазах должна была попасть в одну из категорий риска: доверенность на родственников от возрастного продавца (67 лет) без справки из ПНД. При сомнении он обязан приостановить сделку и запросить необходимые документы у её сторон.

Однако регистратор пропустила доверенность, ведь она пробилась в реестре Нотариальной палаты. Для нас отсутствие заморочек — плюс, но и для мошенников тоже. Поэтому проверьте вменяемость и дееспособность продавца самостоятельно, ведь Росреестр ничего не гарантирует.

Ограничение лиц, которые могут купить квартиру

Наша доверенность вылилась в целую проблему. Мы планировали, что покупать квартиру буду я: супруг улетал в командировку и не мог заниматься сделкой. В итоге ему пришлось остаться, мы потеряли время и деньги. Поэтому если продавец оформляет доверенность под вашу сделку, вы знакомы с ним или представителем лично, обговорите ограничение доверенности заранее. Это спасёт ваши планы: при непредвиденных обстоятельствах документы сможет оформить любой член семьи.

Положительных сторон ограничение лиц для покупки не имеет. Если собственник захочет продать квартиру кому-то другому, он отзовёт доверенность и выпишет новую.

Кроме того, тетя вписала Ф. И. О. моего мужа без паспортных данных. Я делала запросы в МФЦ и Росреестр, чтобы выяснить, будет ли такая доверенность действительна. Оказалось, проблем нет: документ имеет юридическую силу независимо от того, прописан ли покупатель и какие данные о нём указаны.

Подача документов на признание ранее возникшего права

Сведения о нашей квартире отсутствовали в ЕГРП: собственница приобретала её в 1997 году, когда сделки регистрировали в БТИ и не присваивали недвижимости кадастровый номер. Если представитель по доверенности наделён правом совершать любые регистрационные действия, проблем для тех, кто покупает жильё со старыми документами (до 1997 года) не будет.

В этом случае необходимо подать на регистрацию два пакета документов одновременно:

  1. заявление на признание ранее возникшего права на жильё, которое приобретено ранее 1997 года — подаёт представитель;
  2. заявление на регистрацию права собственности — подаёт покупатель.

Когда зарегистрируют первый пакет, квартире присвоят кадастровый номер и внесут его в реестр ЕГРП. После этого возможно продолжение регистрации права в обычном порядке.

Оформление договора и расчёты за квартиру

Форма сделки

Доверенность не является препятствием для оформления сделки в простой письменной форме. Представитель и покупатель могут распечатать договор купли-продажи с сайта Росреестра, подписать, а после зарегистрировать право собственности.

Если вы хотите, чтобы всё было официально, заключите договор через нотариуса. Это не исключает риски, но при срыве сделки нотариус выступит свидетелем в суде. Он подтвердит, что установил личности представителя и доверителя, а права и обязанности сторон зачитал вслух.

За удостоверение договора купли-продажи у нотариуса придётся заплатить от 7000 до 15 000 ₽ (в зависимости от региона) плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 ₽. Есть ещё одна статья расходов — оформление согласия супруга покупателя на совершение покупки. Цена вопроса — до 2000 ₽. При простой письменной форме согласие не нужно.

У нас в Волгограде начальная ставка удостоверения — 10 000 ₽. С процентом от суммы сделки и оформлением моего согласия цифра получалась большая: нотариус посоветовала оформить договор в простой письменной форме, что мы и сделали.

Ответ Росреестра на мой запрос (в том числе) о необходимости нотариального подтверждения сделки, совершённой в простой письменной форме.

Расчёты

Передавать деньги за квартиру лучше собственнику. Если возможности нет, заплатите представителю. Но прежде чем передать деньги, проверьте его право на взаиморасчёты — это прописано в разделе полномочий доверенности.

Факт передачи средств закрепите распиской: рукописной или заверенной у нотариуса. Здесь вернее сказать, что саму расписку нотариус заверит вряд ли, но вот подписи сторон — вполне. Стоимость услуги разнится в регионах, в среднем — 600 ₽. Юристы считают вариант с нотариусом безопасней простой расписки: покупатель приобретает независимого свидетеля, который подтверждает, что он внёс деньги за квартиру.

Ещё лучший вариант подстраховки — нотариально заверенная расписка и заявление от собственника, что он получил деньги от представителя и не имеет претензий к покупателю. Так продавец признаёт, что все обязательства выполнены и он осознаёт необратимость сделки. Чтобы представитель точно отдал документы, включите в договор соответствующий пункт с ограничением по времени.

Налоговый вычет

Покупатель имеет право получить налоговый вычет с покупки недвижимости в размере 13% от её стоимости, но не более 260 тысяч ₽. Право налогоплательщика на налоговый вычет подтверждают в том числе платёжные документы. При наличном расчёте — расписка о передаче денег. Если вы отдали деньги представителю, подтверждением законности платежа станет доверенность на его имя. В налоговой пояснили, что предоставить нужно оригинал. А вот при подаче документов на регистрацию права в МФЦ или Росреестре оригинал отдавать необязательно и даже нежелательно. Так нашу доверенность потеряли, из-за чего процесс оформления сделки растянулся почти на два месяца.

Основания для оформления

Чаще всего документ составляется по следующим причинам:

  • собственник поручает проведение сделки квалифицированным специалистам;
  • владелец имущества находится далеко от места проведения сделки.

Поручить регистрацию права на квартиру можно знакомым, родственникам или риелтору. Закон требует, чтобы представитель был совершеннолетним и дееспособным.

Прекращение доверенности

Любой документ имеет срок действия. Доверенность прекращается по окончании периода, указанного в тексте, или через год после выдачи, если время действия не устанавливалось.

Полномочия представителя прекращаются досрочно при следующих обстоятельствах:

  • отмена (отзыв) делегирования;
  • смерть доверителя или доверенного лица;
  • признание недееспособности одного из участников соглашения.

При досрочном аннулировании по инициативе собственника представитель обязан вернуть оригинал документа.

Как правильно составить

Чтобы лист доверенности на регистрацию недвижимости был правильно оформлен, необходимо придерживаться основных правил написания документа:

  1. Оформлять официальную бумагу следует в письменном виде только в присутствии владельца имущества и нотариуса.
  2. В документе должны быть прописаны все данные о доверителе, уполномоченном лице, сведения о недвижимости, которая подлежит регистрации.
  3. В акте необходимо четко прописать операции, которые будет выполнять уполномоченное лицо (получение справок в государственных органах, подача запросов, заверение документов и прочее).
  4. Данные о месте и времени заключения договора, а также сведения о нотариусе (округ, регистрационный номер). Без этой информации документ не имеет юридической силы.
  5. Описание права передоверия полномочий третьему лицу, в случае необходимости.

Договор: доверенность на регистрацию недвижимости может оформляться на три года. В том случае, если период действия не указан в документе, он считается действительным на протяжении 12 месяцев.

Бланк доверенности на регистрацию недвижимости

Поскольку шаблон доверенности на регистрацию недвижимости оформляется непосредственно у нотариуса, собственнику имущества не нужно самостоятельно составлять акт. Однако, чтобы иметь представление о том, как выглядит документ и какие положения он должен содержать, рекомендуем скачать бланк доверенности на регистрацию недвижимости и ознакомиться с ним до совершения сделки.

Как правильно заполнить

Схема доверенности на регистрацию недвижимости имеет четко установленный шаблон. В первой части документа заполняются сведения о собственнике имущества и уполномоченном лице, а во второй – права и обязанности поверенного. Чтобы заполнить официальную бумагу потребуется указать:

  • дату и город, в котором составлен и подписан документ;
  • информацию о владельце недвижимости (доверителе);
  • сведения об уполномоченном лице;
  • список структур, в которых доверенная особа имеет право представлять интересы собственника жилья;
  • адрес, по которому расположена недвижимость;
  • список обязанностей поверенного лица;
  • данные о передоверии или запрете на данное действие;
  • подписи участников сделки.

Обратите внимание: при составлении списка полномочий поверенного, следует тщательно прописывать каждое действие. Так можно уберечь себя от неправомерных действий официального исполнителя.

Образец доверенности на регистрацию недвижимости

Чтобы узнать, какие операции можно доверять поверенному, а какие – нет, рекомендуем перечитать пример доверенности на регистрацию недвижимости. В типовом шаблоне документа указаны все функции, которые может выполнять уполномоченная особа. Скачать образец доверенности на регистрацию недвижимости можно тут.

На что обратить внимание

Особое внимание уделяйте деталям, поскольку одна неправильно написанная буква в фамилии или названии улицы может стать причиной отказа в регистрации. Также тщательно продумывайте и прописывайте условия сотрудничества, чтобы в последующем избежать разногласия с поверенным лицом. Текст документа должен быть максимально ориентирован на защиту прав владельца имущества, поэтому не лишним будет скачать доверенность на регистрацию недвижимости и перечитать ее в спокойной домашней обстановке.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *