0

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ФАКУЛЬТЕТ

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Регистрация права аренды на земельный участок

Аренда, как одно из вещных прав, представляет собой срочное возмездное пользование участком земли, на условиях, предусмотренных договором. В определенных ситуациях для наступления юридических последствий, вытекающих из правоотношений аренды, необходимо зарегистрировать право аренды. К понятию «аренда участка земли» можно приравнять и право субаренды, так как оно вытекает из первоначального права и подлежит регистрации на общих основаниях.

В каких ситуациях право аренды подлежит государственной регистрации?

Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.

В отношении права аренды на территорию земли, факт регистрации означает возникновение полного объема правомочий как для сторон договора аренды, так и для третьих лиц.

По общему правилу договор аренды участка земли, а также его субаренды, не подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок менее года. Из этого правила федеральным законодательством могут устанавливаться исключения.

Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации. В случае несоблюдения данного требования, правоотношения, вытекающие из договора аренды, не будут иметь юридических последствий для третьих лиц.

Нормативное регулирование

Согласно 22 статье Земельного кодекса один из вариантов получения прав на использование земельного участка — заключение договора аренды с владельцем земли или государством.

Статья 609 Гражданского кодекса гласит, что договор найма, заключаемый на срок от 1 года, подлежит государственной регистрации.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, соглашение фиксируется в обязательном порядке, независимо от срока аренды. Арендатор наделяется правами пользования участком только после регистрации соглашения.

Как проводится госрегистрация земли?

Регистрация договора найма земельного участка включает 4 этапа: подготовку документации, оплату государственного сбора, отправку справок и получение оригинала договора с отметкой о регистрации.

Регистрация возможна через Росреестр или МФЦ. Во втором случае необходимо уточнять реквизиты — они могут быть иными.

Документы и способы их отправки в Росреестр

Фиксирование договора найма участка земли подразумевает подготовку бумаг. Список их разный, в зависимости от типа аренды и целевого назначения территории.

Основной перечень бумаг включает:

  1. Заявление от одной из сторон сделки. Если соглашение заверялось нотариусом, он также имеет право подать заявку на регистрацию.
  2. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность обратившегося гражданина.
  3. Договор аренды в оригинале (2 экземпляра).

Юридические лица предъявляют учредительную документацию (подлинник либо заверенную копию) и доверенность (если интересы представляет доверитель).

Дополнительно предоставляются:

  • подтверждение компетенций гражданина о праве подписания соглашения;
  • кадастровый паспорт участка;
  • документы о праве собственности;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • решение о предоставлении земли в наем или о согласовании территории, на которой планируется возведение объекта.

Подаются оригиналы и копии.

Строительство пройдет без согласования местонахождения планируемой постройки:

  • если торгов не будет, заранее публикуется информация о наличии земельных участков (потребуется подлинник и копия публикации);
  • если аукцион будет, прилагается постановление государственного (или районного) органа власти о планируемых торгах и протокол с описанием результатов.

Работник, занимающийся приемкой бумаг, вправе требовать их подтверждения.

Отправить справки можно 4 способами:

  • через МФЦ;
  • лично в Росреестр или Кадастровую палату (запись на прием возможна на сайте служб или по телефону);
  • по почте (с приложением описи прилагаемых бумаг);
  • на сайт Росреестра (если имеется цифровая подпись).

Независимо от выбранного варианта на сайте Росреестра доступна услуга по отслеживанию статуса заявки.

Для предоставления документов на регистрацию разрешается заказать выезд специалистов на дом, заблаговременно заказав услугу по телефону.

Ранее арендодатель обязан был заполнять заявление о передаче участка во временное использование, а наниматель — о его принятии. Сейчас действие отменили — документ оформляется работником Росреестра, а стороны его подписывают.

Оплата государственной пошлины

На стоимость влияет статус заявителя. Размер государственной пошлины фиксированный и составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 — для юридических. Если документы вернут на исправление, пошлина не возвращается.

Оплачивается сбор арендатором, в квитанции должны указываться его данные. Освобождаются от уплаты сбора муниципальные органы и граждане, заранее заверившие договор у нотариуса.

Получение оригинала соглашения

После сдачи пакета документов и их проверки сотрудник Росреестра выдаст оригинал договора о заключении сделки, на котором будет стоять отметка о прохождении регистрации.

Нотариально удостоверять соглашение не обязательно — стороны обращаются к специалисту на добровольной основе.

Сроки

2 года назад внесли поправки в сроки регистрации договора аренды в сторону уменьшения. По новым изменениям они составляют:

  • до 1 недели — при подаче справок в органы регистрации;
  • 9 суток — при обращении в Многофункциональный центр;
  • 12 дней — при постановке объекта на учет и регистрации соглашения одновременно;
  • 5 суток — если причиной регистрации послужило судебное постановление;
  • 3 дня — если договор найма заверен нотариусом.

Главное изменение — соблюдение сроков и ответственность за их нарушение. Ранее в органах регистрации не следили за этим.

Причины отказа

При предоставлении полного пакета документов и соглашения в регистрации не откажут. Сотрудник службы вправе приостановить процедуру, если:

  • имеются сомнения в достоверности предоставленных справок;
  • отсутствует информация о документах по запросу;
  • поступило письменное обращение от одной из сторон сделки;
  • имеется запрет от суда.

Чтобы исправить недочеты, заявителю отводится 3 месяца. Если ошибки не исправлены, дело о регистрации договора найма земельного участка закрывают.

Полностью в госрегистрации откажут в случаях:

  • предъявленные документы не соответствуют законодательным требованиям;
  • предоставлен неполный комплект справок;
  • земельный участок не числится в кадастровом учете.

Главная причина отказа — обременение на землю. Чтобы не столкнуться с этим, участники сделки должны заблаговременно проверить этот факт путем заказа выписки из ЕГРН.

Последствия отсутствия

При отсутствии регистрации соглашения стороны могут столкнуться с неприятностями — нарушением имущественных прав. Обжалование в суде будет невозможным, поскольку условия договора не зафиксированы.

Возникнут проблемы и с налоговым органом. За получение прибыли от пользования землей должен уплачиваться налог. Данные работники налоговой службы берут из базы Росреестра.

При отсутствии информации действие рассматривается как уклонение от уплаты взносов государству. Арендодателю придется возвращать всю сумму.

Таким образом, регистрация договора найма участка земли — обязательная процедура при заключении сделки на срок от 1 года. Только после проведения регистрации сделка считается заключенной.

Без проведения регистрационных действий действия касательного земли считаются противозаконными. Порядок процедуры утвержден на законодательном уровне.

Порядок и процедура государственной регистрации права аренды

Общие правила совершения регистрационных действий регламентируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для совершения акта государственной регистрации права аренды заинтересованные стороны обращаются в территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Правом на обращение с заявлением о регистрации обладает каждая сторона договора.

Если предметом регистрационных действий будет являться аренда с множественностью лиц на стороне арендатора, правом на обращение будет обладать одно из этих лиц, или арендодатель.

При обращении в органы Росреестра заявитель должен представить:

1) Заявление о регистрации (заполняется одной из сторон по договору аренды);

2) Документы, удостоверяющие личность заявителя, либо полномочия представителя;

3) Подлинник договора аренды (субаренды) участка земли;

4) Учредительные документы организации, если сторонами по договору выступают юридические лица;

5) Кадастровый паспорт участка, если предметом договора аренды является доля в общем праве. Кадастровый паспорт должен содержать определение части участка, сдаваемого в аренду.

В случае, если регистрации подлежит право аренды, вытекающее не только из договора, но и из распорядительного акта органа власти, а участок будет использоваться для строительства, заявителем может быть представлено решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Комплекс регистрационных действий осуществляют государственные регистраторы, должностные лица Росреестра. Процедура регистрации регламентирована ФЗ-122 и состоит из нескольких этапов:

  • Прием документации от правообладателя (заявление; документы, подтверждающие факт возникновения права аренды; документы, подтверждающие полномочия сторон; документ об оплате госпошлины).
  • Юридическая экспертиза представленной документации на предмет соответствия сделки закону, достоверности документации и отсутствие противоречий между ранее правами, которые были зарегистрированы ранее.
  • Внесение соответствующих записей в ЕГРП.
  • Выдача заявителям документов, подтверждающих совершение регистрационного действия в отношении права аренды.

Существуют и дополнительные этапы государственной регистрации, вызванные случаями приостановления процедуры регистрации либо вынесения отказа в совершении действий по регистрации.

Срок регистрации специалистами ЕГРП

Согласно ФЗ РФ № 218 от 03.07.2016 года оговаривающим срок регистрации недвижимости, предусматривается, что в течение семи дней с момента приема отделением ЕГРП заявления, а также прилагаемой к нему документации договор аренды должен быть зарегистрирован.

Срок установлен по процедуре вынесения регистрационного решения, но не предусматривает временной отрезок для подачи документов на государственную регистрацию сторонами заключившими между собой договор аренды.

Штрафные санкции

Административную ответственность субъектов правовых отношений за нарушение установленного законом порядка регистрации недвижимого имущества предусматривает КоАП в статье 19.21, где указывается сумма возлагаемых наказаний:

  • для гражданских лиц – предусматривается штраф 1500-2000 рублей;
  • для должностных лиц – предусмотрена сумма штрафа 3000-4000 рублей;
  • для официальных юридических лиц – наказание предусмотрено в сумме 30000-40000 рублей.

Но для осуществления данной процедуры нужны законодательные основания, которые регулируют сроки подачи документов на государственную регистрацию. Законодательство РФ на сегодняшний день не предусматривает такого ограничения. О порядке процедуры регистрации говорит ФЗ №218 от от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Внимание! Установленные требования не предоставляют возможности привлекать любую из сторон сделки к ответственности за нарушение срока подачи документов на регистрацию, потому что такие нормы не предусмотрены законодательством.

По всей видимости, разработчики законодательных актов, которые регулируют земельные отношения, учли тот факт, что арендатор лично заинтересован в быстром процессе регистрации соглашения, чтобы оно как можно раньше могло вступить в действие.

Наши эксперты подготовили для вас и другие полезные материалы про договор аренды земли. Советуем вам прочитать следующие наши статьи:

  • Существенные условия договора и требования к нему.
  • Особенности составления для безвозмездной аренды и на часть земельного надела.
  • Порядок прекращения договора и составления соглашения о его расторжении.
  • Как происходит продление соглашения?

Оплата госпошлины

Оплата государственной пошлины за регистрацию аренды земли осуществляется субъектом предоставившим заявление о государственной регистрации заключаемой сделки. Сумма внесенной оплаты составляет:

  • для гражданских лиц – 2000 рублей;
  • для официальных юридических лиц – 22000 рублей.

За регистрацию установленных законодательством дополнительных соглашений к заключаемому договору также предусмотрена оплата госпошлины:

  • для гражданских лиц она составляет 350 рублей;
  • для официальных юридических организаций – 1000 рублей.

Квитанций об оплате госпошлины предоставляются в отделения ЕГРП вместе с пакетом необходимых для регистрации документов одним из способов, который предусмотрен для подачи документации.

Процедура государственной регистрации договоров аренды является бесплатной. Материальные издержки субъекты, вступающие в правовые отношения, могут понести только в случае необходимости заверения документов у нотариусов, где расценки в зависимости от важности документа составляют от 200 до 500 рублей.

Теперь вы знаете, что договор аренды земельного участка подлежит регистрации в региональных отделениях Росреестра и что данный процесс не отличается особой сложностью, если необходимая для предоставления документация правильно оформлена и имеется в наличии. Специалисты ЕГРП обычно не задерживаются с вынесением своих решений, и арендатор в большинстве случаев законодательно вступает в свои права.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Случаи приостановления и отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка

В отношении регистрации права аренды на участок земли основаниями для приостановления являются:

  • поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
  • направление одним из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
  • наличие акта судебных органов о приостановлении;
  • наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок земли с установлением запрета на совершение с ним определенных действий;
  • наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).

Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 ФЗ-122:

  • право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;
  • признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение аренды;
  • отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом на участок;
  • непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
  • имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок земли.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *