0

Места общего пользования в нежилом помещении

ЗДравствуйте Ольга!

Если речь идет о нежилом здании пристроенному к жилому зданию, расположенному в г. Твери, Вам следует руководствоваться ПОСТАНОВЛЕНИЕм администрации Тверской области от 15.03.2006 N 41-па «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ, ВСТРОЕННЫМИ В ЖИЛЫЕ ДОМА И ПРИСТРОЕННЫМИ К ЖИЛЫМ ДОМАМ» ( далее ПРавила),

— содержать данное помещение в надлежащем состоянии;

— соблюдать права и законные интересы соседей;

— использовать нежилые помещения по назначению;

— нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

— выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

— использовать земельный участок без ущерба для других лиц.

Пользование нежилыми помещениями, встроенными в жилые дома и пристроенными к жилым домам, включает в себя:

— организацию по содержанию;

— комплекс работ по поддержанию нежилых помещений в исправном состоянии;

— взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками коммунальных и иных услуг;

— осмотры;

— надлежащее обслуживание;

— подготовку к сезонной эксплуатации;

— текущий ремонт;

— капитальный ремонт;

— уборку нежилых помещений;

— уборку мест придомовой территории;

— уход за зелеными насаждениями.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают надлежащее обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включающее комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и технических устройств.

Система обслуживания нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, обеспечивает нормальное функционирование элементов помещений, внутренних инженерных систем, оборудования и инженерных устройств в течение установленного их срока службы с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Обслуживание нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя работы по контролю за их состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем. Контроль за неисправным состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, включает в себя комплекс строительных и организационно-строительных мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем нежилых помещений для поддержания эксплуатационных показателей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обеспечивают проведение ежегодных сезонных осмотров нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны обеспечить уборку закрепленной территории.

Периодичность уборки тротуаров принимается органом местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам.

Уборка придомовых территорий должна проводиться в следующей последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости — посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории.

Уборку, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, следует проводить в утренние или вечерние часы, механизированную уборку придомовых территорий допускается проводить в дневное время при скорости машин до 4 км/час.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные обязаны:

— обеспечить сохранность насаждений;

— в летнее время и в сухую погоду поливать газоны и цветники, деревья и кустарники;

— новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном порядке, со строгим соблюдением агротехнических условий. Озеленение территорий выполняется после очистки последней от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечить:

— нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподпольев;

— исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;

— устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;

— предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований фундаментов и конструкций подвалов и техподпольев;

— работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

Собственники, владельцы, арендаторы нежилых помещений, встроенных в жилые дома и пристроенных к жилым домам, или их уполномоченные должны обеспечивать содержание лифтов в исправном состоянии и их безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

То есть, собственники нежилых помещений, расположенных в здании примыкающему к жилому дому обязаны соблюдать вышеуказанные и иные установленные данным Постановлением требования.

Если к Вам не относится вышеуказанный нормативный акт, то действует следующая норма.

В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из смысла данной нормы, Вы имеете право требовать компенсации Ваших затрат по содержанию мест общего пользования, исходя из доли пропорционально занимаемой площади каждым собственником нежилого помещения.

То есть, если Вам не удается достигнуть согласия по данному вопросу, то Вы сможете решить вопрос в судебном порядке. Для этого Вам следует подавать исковое заявление об определении мест общего пользования и порядке пользования ими.

Однако в Вашем случае, при подаче обоснованной претензии Вы имеете все шансы на решение вопроса во вне судебном порядке.

Смогу оказать услугу по составлению эффективной претензии и иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара

Однако существует множество зданий, отдельные помещения в которых были приватизированы в хаотичном порядке, а теперь принадлежат разным собственникам. В состав таких помещений могли включаться лестницы, технические этажи, общие коридоры, лифты, туалеты и т.п. Сейчас собственники нежилых помещений в таких зданиях соблюдают негласные правила пользования общим имуществом, разрешая другим пользоваться своими помещениями . Кроме добрососедских отношений, это связано с тем, что собственник, который запрещает или препятствует проходу к местам общего пользования в здании, может лишится своей собственности в судебном порядке на основании статьи 301 ГК РФ (изъятие из чужого незаконного владения).
Также в рассматриваемым нами Постановлении ВАС рассматривается вариант, когда собственник здания выделяет помещения в здании, например, для продажи. В этом случае в силу закона у всех собственников образуемых помещений должны возникнуть права собственности на общее имущество в таком здании. При этом формально право собственности может быть и не оформлено.
Однако в наших реалиях выглядит это немного не так: для раздела здания на помещения собственник должен прекратить зарегистрированное право на здание и зарегистрировать права на помещения в нем. При этом площадь образуемых помещений должна совпадать с площадью всего здания. А это значит, что общее имущество, как объект права, должно быть сформировано и поставлено на кадастровый учет. А впоследствии на него должно быть зарегистрировано право.
Общая долевая собственность возникает, когда собственником одного из помещений становится иное лицо. При этом Росреестр просит соблюдения нескольких условий: указания в описании конкретного объекта, что это общее имущество, а также составления протокола общего собрания собственников помещений о признании помещения или помещений общим имуществом.

Кто является собственником?

Этот вопрос считается довольно сложным, так как понятие не имеет точного законодательного регулирования. Конечно, если здание принадлежит только одному владельцу, то тут все просто. Но в большинстве случаев у такой недвижимости есть несколько владельцев. В этом случае все владельцы отдельных помещений в здании нежилого типа имеют долю во владении местами совместного использования.

Правила владения и пользования таким имуществом устанавливается во время собрания всех собственников нежилой недвижимости. Такой порядок отмечен в 1 пункте статьи 247 ГК РФ. Если же владельцы не пришли к общему соглашению, то этот вопрос может быть урегулирован в судебных инстанциях.

Бывают случаи, когда кто-то из собственников претендует на исключительное владение какой-либо частью долевого имущества, например, санузлом или подвальным помещением. Но на настоящий момент это не возможно, так как владельцы не имеют право отдавать свою долю в общем имуществе другим лица, без передачи права собственности на другие части строения.

То есть для того чтобы стать единственным владельцем совместного имущества, собственник должен выкупить все здание.

Ответственный за содержание зданий

Кто ответственный за содержание нежилых зданий? Этот вопрос интересует многих владельцев нежилой недвижимости. Ответ на него довольно прост – заниматься содержанием таких мест должны все собственники здания.

В большинстве случаев они разделяют эту обязанность поровну, также как и собственники квартир в многоквартирном жилом доме. Если же собственник сдает свою часть строения в аренду, то он может переложить обязанность содержания жилья на нанимателя, если это будет прописано в договоре аренды.

Но иногда собственники могут определять другой порядок содержания мест общего пользования в нежилом строении. Они могут заключать графики пользования помещениями, а также порядок оплаты.

Если кто-то из владельцев не доволен текущим порядком вещей, то он может обратиться в суд, который рассмотрит сложившийся расписание пользования общим имуществом, а также нуждаемость собственников в этом имуществе, и вынесет свое решение о его содержании.

К сожалению, порядок регулирования вопросов, касающихся мест общего пользования в нежилых помещениях, не так защищен законом, как вопросы об общедомовом имуществе жилых зданий.

Из-за недостатка сведений в российском законодательстве возникает достаточно много споров относительно того, как распределяются права и обязанности на такое имущество.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *