0

Как продать квартиру в собственности менее 3 лет и не платить налог

Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

Квартира, дом, земельный участок

Для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если право собственности возникло до этой даты, срок владения составляет 3 года.

Сокращенный 3-летний минимальный срок установлен также для следующих случаев приобретения недвижимого имущества после 1 января 2016 года:

  • недвижимость получена по договору дарения или в наследство от близкого родственника. В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ, близкими родственниками считаются дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие одного общего родителя) братья и сестры.
  • квартира была приватизирована;
  • квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
  • квартира или жилой дом является единственным жильем налогоплательщика.

Для определения того, единственное ли жилье продано, применяются специальные правила, установленные п. 3 ст. 217.1 НК РФ:

  • учитывается не только личное жилье налогоплательщика, но и жилье его супруга (супруги). Например, если квартиру продает муж, а у жены есть в собственности другая квартира, жилье мужа не признается единственным. Это связано с положениями Семейного кодекса РФ, согласно которым все имущество супругов является совместным. Однако жилье супруга не будет учитываться, если заключен брачный договор.
  • не учитывается другое жилье, приобретенное не ранее 90 дней до продажи (т.е. на замену продаваемой жилой недвижимости).

Если жилой дом приобретен по одному из оснований, которое дает право на 3-летний минимальный срок владения, этот срок распространяется и на земельный участок, приобретенный вместе с домом.

Снижение минимального срока в некоторых регионах

Субъекты Российской Федерации имеют право своими законами снижать минимальный срок владения недвижимым имуществом, который освобождает от уплаты НДФЛ при продаже (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Уменьшенный срок применяется при продаже имущества, расположенного на территории соответствующего региона. Такие законы, уменьшающие минимальный срок владения до 3 лет, приняты в:

  • Иркутской области (Закон от 28 апреля 2020 года № 40-ОЗ);
  • Республике Алтай (Закон от 6 октября 2015 года № 49-РЗ);
  • Ханты-Мансийском АО — Югра (Закон от 27 сентября 2015 года № 70-ОЗ).

Гараж

Гараж или машиноместо, как правило, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества или долями в них (если машиноместо расположено в паркинге и не выделено, как самостоятельный объект). Поэтому к нему применяются общие правила о сроке владения недвижимым имуществом, указанные выше:

  • 5 лет при приобретении после 1 января 2016 года (в некоторых случаях — 3 года);
  • 3 года при приобретении до 1 января 2016 года.

Если продает нерезидент

С 1 января 2019 года минимальный срок владения освобождает от налога и резидентов, и налоговых нерезидентов России. Соответствующие изменения были внесены в НК РФ Федеральным законом № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года. При этом не имеет значения, когда именно была приобретена квартира — до или после 1 января 2019 года. Это следует из ч. 8.1. ст. 9 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 424-ФЗ, которым были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ.

Ранее минимальный срок владения освобождал от 13% НДФЛ только налоговых резидентов. Нерезиденты платили налог по ставке 30% вне зависимости от срока владения. Новый порядок уравнял всех в правах.

Налога нет — декларация не нужна

Если имущество принадлежит продавцу более минимального срока владения и НДФЛ не возникает, налоговую декларацию подавать также не требуется. На это указывает абзац второй п. 4 ст. 229 НК РФ, а также ряд разъяснений Минфина России (от 17 февраля 2020 года № 03-04-05/10636, от 12 ноября 2019 года № 03-04-05/87261 и ряд других).

Если же недвижимое имущество находится во владении налогоплательщика менее применимого минимального срока владения, налог при его продаже придется заплатить. Однако есть возможность уменьшить его сумму, применив налоговые вычеты.

Когда подается декларация и уплачивается налог с продажи недвижимости

Как видно из приведенного примера, декларация в отдельных случаях даже при нулевом налоге все равно должна подаваться. Какая цель преследуется: заявление об использовании имущественного вычета, учет факта продажи имущества отражается в форме 3-НДФЛ.
Сроки:
— срок подачи декларации – в следующем отчетном периоде (году) до 30 апреля.
— срок оплаты налога – до 15 июля отчетного года.
Какие ожидают последствия при неуплате налога. Если не подается декларация и не оплачивается налог в оговоренные сроки, могут быть наложены взыскания:

– при нулевом налоге – 1000 рублей;
– 5%-20%(30%) от суммы налога за каждый месяц просрочки, при отсутствии декларации до 30% в месяц, при просрочке оплаты до 20% в месяц, для злостных неплательщиков – до 40% в месяц;
– начисление пени за каждый день просрочки, начиная с 16 июля отчетного периода.
При отказе от уплаты налога свыше 600 млн. рублей заводится уголовное дело.

Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом.
Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К. будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей. Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

По данному примеру мы имеем следующий итог:

5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству)
При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):

5000000 — 1000000 = 4000000
4000000 х 13% = 520000
Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

Пример 2 Гражданин К. продал квартиру находящуюся в собственности 2 года за 10.000.000. рублей и тут же приобрел другое жилье стоимостью 9.000.000 рублей.

Расчет происходит по той же самой формуле, что и в первом примере:

Опять же, мы платим в казну государства данную сумму полностью, т.к. права на имущественный налоговый вычет при покупке мы ранее использовали.

Теперь рассмотрим эту же ситуацию, но с применением права на имущественный налоговый вычет при покупке:

С использованием налогового вычета при покупке, налогоплательщик экономит до 260 тыс. руб.

При этом важно знать, что продавец вправе уменьшить доход с продажи квартиры на сумму расходов при ее покупке, подтвержденных документально. Это наиболее целесообразно в тех случаях, когда расходы на ее покупку превышают 1.000.000 рублей, то есть сумму вычета. В число документов могут входить кассовые чеки, квитанции по приходным ордерам, банковские выписки о движении средств от покупателя к продавцу и прочее.

Важно заметить, что во всех случаях (если ранее не использовал) гражданин К. имеет право на имущественный налоговый вычет предоставляемый при покупке жилья. Данное право предоставляется гражданам только единожды в жизни. Проще говоря, в тех случаях когда речь идет о продаже одной квартиры и покупки другой, граждане, сохранившие за собой право на налоговый вычет с покупки квартиры, используют два налоговых вычета: вычет с продажи (с суммы 1.000.000 руб.) и вычет при покупке (с суммы 2.000.000 руб.)

Рассмотрим еще один пример.

К примеру гражданин К. продает квартиру стоимостью 3.000.000 руб. и в этом же году покупает другую квартиру стоимостью 5.000.000 руб. При учете того, что ранее он не заявлял на получение имущественного налогового вычета при покупке первоначальной квартиры, тем самым сохранив за собой данное право.

В таком случае расчет будет производиться двумя способами:

Как отмечалось выше, гражданин К. ранее не использовал своего права на налоговый вычет при покупке жилья.

Учитывая, что максимальный лимит вычета при покупке составляет 2.000.000, а цена приобретаемой квартиры составляет 5.000.000, то у нас получится следующий расчет:

5.000.000 — цена купленной квартиры;
2.000.000 — имущественный вычет используемый нами в полном объеме, т.к. цена квартиры превышает допустимый максимум вычета.

Следовательно:

13% от 2000000=260000 руб. (средства получаемые покупателем в качестве вычета при покупке)

То есть и выходит так, что мы должны заплатить 260 тыс. рублей в качестве налога с продажи, и нам должны выплатить такую же сумму в качестве вычета с покупки. При таком раскладе налогоплательщик указывает обе операции в итоговой декларации, тем самым освобождая себя от процедуры уплаты налога, а затем возврата данной суммы. Все вполне логично.

Естественно, что суммы налога с продажи и вычета с покупки могут разниться. К примеру если налог составляет 150000 руб. а вычет 220000 руб. то мы можем рассчитывать на получение 70000 руб. и наоборот если налог с продажи составляет 200000 руб. а положенный нам вычет составляет 180000 руб. то после взаиморасчета двух вычетов, мы по итогам года должны будем заплатить налог с продажи квартиры в размере 20000 руб. Остальное мы гасим положенным нам вычетом.

Взаиморасчеты двух вычетов возможен если сделки покупка/продажа осуществлены в одном календарном году и указаны в одной декларации. Иначе если к примеру квартира продавалась в декабре 2013 г. а покупка новой квартиры состоялась в январе 2014 г. следовательно необходимо подавать две разные декларации по двух разных годах (в 2014 г. и в 2015 г.) и платить налог с продажи квартиры мы будем в 2014 г. а получать положенный нам вычет с покупки будем начиная с 2015 г. ( через работодателя) либо начиная в 2016 год в налоговом органе по итогу 2015 год.

Имущественный вычет для покупателей при стоимости квартир менее 2 млн. рублей

Пример 11
Квартира была получена по наследству, затем продана за 2,3 млн. рублей, сразу была приобретена новая квартира за 1,5 млн. рублей. В данном случае используется стандартный вычет в 1 млн. рублей для расчета облагаемой суммы, она составит 2,3 млн. рублей — 1 млн. рублей = 1,3 млн. рублей. Сумму такой квартиры для налогообложения можно уменьшить на 1,5 млн. рублей, получится 1,3 млн. рублей — 1,5 млн. рублей = — 0,2 млн. руб. То есть 200 тыс. должны возместить из бюджета подоходного налога, что составит 26 000 рублей. Это можно сделать если гражданин получил доход в отчетном периоде (одном году), то из суммы налогов можно вычесть 26 000 рублей.
Пример 12
Квартира куплена за 2,1 млн. рублей, затем продана за 4,3 млн. рублей, приобретена новая за 1,7 млн. рублей. Налогооблагаемая база рассчитывается с учетом расходов на недвижимость и составит 4,3 млн. рублей — 2,1 млн. рублей = 2,2 млн. рублей. Сумма уменьшается на 1,7 млн. рублей имущественного вычета: 2,2 млн. рублей — 1,7 млн. рублей = 0,5 млн. руб. Налогооблагаемой базой будет 500 тыс. рублей, 13% из которых составит налог за продажу квартиры в 65 000 руб.

Особенности налогообложения при продаже имущества.

При этом владельцы недвижимого имущества должны знать особенности налогообложения при продажи жилья, прежде всего, о том, что продажа недвижимости не всегда налогооблагается:
– не облагается, если была в собственности более 3х лет (с 2016 года – более 5 лет);
– собственник освобождается от налога, если квартира продана дешевле, чем покупалась, но дороже 70% от стоимости согласно кадастру.
Подоходный налог граждане РФ должны заплатить со всех доходов без исключения, продажа жилья, соответственно, также может быть включена в доходную часть и имеет прямое отношение к НДФЛ. Резиденты РФ платят по закону 13%, нерезиденты – 30%. Остается вопрос, какая именно сумма облагается налогом. По закону собственник должен оплатить налог со всей налогооблагаемой базы, которую он получает при продаже недвижимости. Если есть желание продать квартиру меньше 3х лет в собственности, сумму можно уменьшить за счет затратной части, которая была при покупке квартиры, или включить имущественные вычеты. Норма может быть применена только резидентами РФ и в отношении одного из вариантов. Это может быть:
– фиксированный имущественный вычет (1 млн. рублей);
– затраты на покупку.
Обратите внимание, что упомянутый имущественный вычет касается только жилой недвижимости. К ней могут быть отнесены: дома, квартиры, дача после приватизации, комнаты в коммунальном жилье, земельный участок, а также доля подобной недвижимости.
Для недвижимого имущества, не предназначенного для жилья, как недострой, машиноместа, гаражи, автомобиль, может применяться необлагаемый имущественный вычет в размере 250 000 рублей.

Как определить срок владения недвижимостью

Когда речь идет о необходимости продажи новой недвижимости, конечно, нужно подсчитать срок владения, чтобы не продать квартиру меньше 3х лет в собственности. Это поможет в отдельных случаях избежать оплаты налога. Как правило, дата отсчета владения – это дата, отраженная в праве собственности на недвижимость. Но в этом отношении тоже есть свои исключения:

– при наследовании квартиры или дома отсчет права владения отсчитывается с дня смерти лица, от которого получено наследство;
– в кооперативном жилье начальной датой вступления в право собственности является день выплаты последнего пая или подписания акта приемки-передачи недвижимости от кооператива новому собственнику.
На первый взгляд, все понятно, но существует и ряд практических случаев, когда трактовка закона может быть неоднозначной. В качестве примера рассмотрим случай. На недвижимость, зарегистрированную до 1998 года, право собственности в современном понимании не выдавалось. В квартире было три собственника, один из собственников выкупил 2 другие доли и стал единоличным владельцем.
По логике новый владелец при продаже недвижимости, не достигая трехлетнего срока владения, должен заплатить налог с 2х долей. На практике он ничего платить не будет, так как распределение долей не имеет значения. Юридическим фактом является его право владения собственности, так как доли не были выделены в отдельное имущество. Если с первоначальной даты вступления в собственность квартиры прошло более 3х лет, НДФЛ не оплачивается.

Законопроект об этом разрабатывает минфин. Вернуться к трехлетнему минимальному сроку, освобождающему граждан от уплаты налога на доход (НДФЛ) от продажи единственного жилья, поручил президент Владимир Путин. Эта мера призвана снизить налоговое бремя для россиян, у которых в собственности только одна квартира, и помочь семьям улучшить жилищные условия, рассказали «РГ — Неделе» в минфине.

Идея оправдана, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Единственное жилье обычно не является инвестицией, поэтому и продажа редко осуществляется ради дохода. Обыч­но люди продают единственное жилье либо потому, что срочно понадобились деньги, либо хотят вместо него купить другую квартиру.

По мнению Репченко, в первую очередь законопроект поможет тем, кто недавно купил жилье, а после этого изменились семейные обстоятельства, связанные, например, с женитьбой или рождением ребенка. Конечно, есть категория людей, у которых единственное жилье является таковым только «на бумаге». Но в любом случае это вряд ли будет крупный инвестор. К тому же спекулятивных инвесторов, зарабатывающих на перепродаже жилья, сейчас почти не осталось на рынке, поскольку цены практически не растут.

Новые правила снизят налоговое бремя россиян, имеющих в собственности единственную квартиру

Подоходный налог при продаже недвижимости работает как ограничитель спекуляции жильем. Однако фактически в этом нет большого смысла, потому что жилье в России далеко не всегда дорожает, во всяком случае реально (с поправкой на инфляцию) в силу слабого экономического роста, подтверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Логично, что власти решили сделать послабление для собственников. Сейчас минимальный срок владения жильем, после которого платить НДФЛ при продаже не нужно, — 5 лет. Если правила на рынке диктуют продавцы (например, при высоком спросе и относительно небольшом предложении), необходимую к уплате налога сумму продавец стремится вложить в цену. Если речь идет о «рынке покупателя», эта ноша остается на собственнике реализуемого жилья, поясняет Литинецкая. Новая норма снимет это противоречие и отчасти ускорит оборот жилья на вторичном рынке. Объем предложения на вторичном рынке может несколько увеличиться, согласен Олег Репченко. Люди, которые имеют жилье в собственности три года и хотели подождать до безналогового срока перед продажей, могут выставить свои квартиры на рынок быстрее. Однако это вряд ли приведет к взрывному росту объемов.

Инфографика «РГ»: Михаил Шипов/Юлия Кривошапко

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *