0

К чему отнести свой надел или классификатор разрешенного использования земельного участка

С чего начать инвестирование в землю

Рынок недвижимости много структурный, в нем сотни нюансов, а чтобы стать успешным, придется ориентироваться во всех направлениях и придерживаться только современных стратегий, а лучше разработать собственную.

Научиться инвестировать в землю может каждый. То, что этому не учат в ВУЗах, не делает информацию закрытой. Вы всегда можете самостоятельно получать знания на практике, либо спросить совета у профессионала.

Шаг 1 — избавиться от неуверенности

Вы амбициозны, полны сил и уже заработали свой стартовый капитал, но денежная масса тает под лучами инфляции, а вокруг твердят, что деньги должны работать. Такая ситуация давит и возникает чувство неуверенности, желание отбросить всё, что кажется сложным. Кажется, что инвестирование в недвижимость требует мешка денег, что «эта тема не для меня», что всё давно схвачено и лучше даже не дергаться. Поэтому, первое с чего следует начать инвестиции в земельные участки — это избавиться от неуверенности.

Шаг 2 — избавиться от чужих советов

Получить совет родственника иди друга — отличная идея, люди должны использовать свой социальный капитал и жизненный багаж друг друга. Делитесь опытом — это полезно. Однако, большинство ничинающих инвесторов допускают классическую ошибку — советуются с теми, кто в инвестициях ничего не понимает. С таким же эффектом люди и сами раздают друг другу бестолковые советы.

Придя за советом: как вложить деньги в земельные участки к другу, вы получите набор размытых гипотез, которые только засорят ваш мозг. Друг или сосед неспособен выдать полезную информацию, потому что он ей не обладает. Теории, гипотезы и слухи — все, чем они смогут вам помочь.

На начальном этапе, придерживайтесь следующих правил эффективного информационного обмена:

  1. Друзья и родственники — замечательные люди, но они не жюри и не должны оценивать каждый ваш шаг. Обращайтесь к ним за советом, когда уверены в их компетентности;
  2. Энергетическая и информационная связь с людьми необходима. В особенности, если вы вливаетесь в новую для себя среду. Налаживайте и поддерживайте отношения только с профессионалами или амбициозными единомышленниками. Избегайте неудачников и нытиков.

Шаг 3 — изучить план развития территорий

Выгодное вложение денег в землю стоит начать с мониторинга плана развития региона. Данные находятся в открытом доступе — на муниципальном сайте региона.

Знание плана развития региона позволяет:

  1. Составить объективный прогноз развития региона на ближайшие 5-10 лет;
  2. Понять направление расширения городской черты;
  3. Купить земельные участки до начала строительства инфраструктуры.

От чего зависит цена земельного участка

Чтобы лучше понимать структуру формирования цен на земельные участки, предлагаю рассмотреть факторы, влияющие на цену, на примере участков под ИЖС. Итак, цена земли зависит от (по степени важности):

  1. Местоположения и уровня жизни вокруг земельного участка (чем богаче соседи — тем дороже ваша земля);
  2. Наличия обременений и сервитутов;
  3. Размера и форма земельного участка (на кривых и косых участках строить очень сложно, а большой размер участка дороже обслуживать);
  4. Подъездных путей (асфальт до участка — это топчик);
  5. Наличия коммуникаций и перспектива их подключения (электричество, газ, вода, канализация, интернет);
  6. Доступность общественного транспорта (на такси к вам в гости ездить не будут);
  7. Ифраструктура: магазины, школы, больницы и тд;
  8. Природный ландшафт: лес, река, водоем;
  9. Другие обременяющие факторы (удаленность свалок, полигонов переработки отходов хозяйственной деятельности, фермерских хозяйств, трансформаторных подстанций, аэропортов и промышленных предприятий).

Теперь, когда мы узнали, от чего зависит цена на земельный участок, можно переходить к стратегиям инвестирования в земельные участки.

Стратегия №1 — участок под ЛПХ разделить на участки под ИЖС

Для начала следует изучить План земельной застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, в котором вы планируете вкладывать деньги. Изучите кадастровые цены на землю в нескольких муниципалитетах вашего региона. Если стоимость земельных участков явна завышена — переходите на соседние.

Шаг 1 — поиск участка

После анализа цен, находим земельный участок от собственника для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и, желательно, размером около 50 соток. Законодательно размеры земельных участков, передаваемые гражданам для разных целей, отличаются: так, максимальный размер земельного участка под ЛПХ — 50 соток, а для ведения индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — 20 соток. Однако по 20 соток землю под ИЖС никто не продает, так как её выгоднее «распилить» и продать частями (чем мы с вами и займемся далее).

Шаг 2 — межевание

После покупки заказываем межевание нашего участка в 50 соток на 5 участков по 10 соток. Затем устанавлением новые границы и переоформляем право собственности на новые земельные наделы с целевым назначением для индивидуального жилого строительства. Так как и ЛПХ и ИЖС относятся к категории земель населенный пунктов, смена назначения будет бесплатной — достаточно лишь заявления в РосРеестр.

Профит

Чтобы извлечь максимальную прибыль из вышеперечисленных действий, на разделенных земельных участках под ИЖС можно начать строительство домов на продажу, либо продавать голые участки, но по более высокой цене. Используя вариант деления участка ЛПХ на участки под ИЖС, можно удвоить капитал в течение 1-1,5 лет. Однако еще на стадии покупки просчитайте возможность отдельного въезда на каждый новообразованный земельный участок. Из-за формирования подъездных путей площадь может сократиться с 10 до 8 соток.

Перечень видов разрешенного использования (ВРИ)

Сельскохозяйственное использование (код 1.0)

Земли данной группы представляют особый интерес для государства.

Деятельность на этих территориях в большей степени подвержена надзору и контролю. Состав земель отражает ст. 77 ЗК РФ.

Основным условием отнесения участка к сельхозяйственным угодьям считается её расположение за пределами населённых пунктов. Сфера использования фонда отражается в 18 подгруппах классификатора: животноводство, растениеводство, рыбоводство, содержание питомников, научное и инфраструктурное обеспечение с/х производства и т.д.

Жилая застройка (код 2.0)

В группу земель для жилой застройки входят участки для постоянного проживания на них людей. Обязательным условием отнесения территории к группе является наличие постройки для жилья: частный дом с участком, многоквартирный дом с инфраструктурными капитальными строениями, а также гаражные и вспомогательные постройки, необходимые для обслуживания жилой зоны.

Исключением являются земли с гостиничными комплеками, исправительными заведениями, временным жильём для вахтеров, домами отдыха и оздоровительными учреждениями.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Предполагает использование земли для частного жилья с высотностью не более 3-х этажей.

На участке разрешается ведение подсобного хозяйства, земледелие и размещение гаражных и хозяйственных построек.

Сюда же относится и малоэтажная многоквартирная жилая застройка, предполагающая максимум 4 этажа постройки, включая мансарду.

На этих участках также разрешается выращивание культур и постройка гаражей. В качестве объектов инфраструктуры появляются площадки для занятия спортом и развития детей, магазины, парикмахерские, химчистки и прочие объекты обслуживания при условии их размещения в виде пристроек к дому или на площади внутри жилой постройки.

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Отнесение земельного участка к данному типу сохраняет правила ИЖС и даёт возможность разводить животных в специальных постройках.

Блокированная жилая

Зона предназначена для строительства жилых домов до 3-х этажей, совмещённых общей стеной (стенами), где каждая семья занимает личный жилой блок, не совмещенный с соседним.

Такие дома называются таунхаусами и обустроены общей придомовой площадью, на которой возможно размещение гаражей, детских площадок, спортивных комплексов, а также выращивание деревьев, овощей и ягод.

Передвижное жилье

Является типом палаточного городка или кемпинга, может организовываться в виде подвижных вагончиков и прицепов. При этом пристанище должно иметь возможность подключения к инженерным сетям общего пользования.

Среднеэтажная

Характеризуется как застройка с высотностью не более 8 этажей с определённой инфраструктурой: зоны озеленения. подземный паркинг, детские площадки, спортивные сооружения и объекты обслуживания, занимающие внутридомовую площадь.

Многоэтажная

Предполагает наличие многоквартирного дома свыше 9 этажей.

Для благоустройства территории позволяется высадка кустарников, установка лавок и урн, постройка спортивных и детских площадок, парковка, а также размещение внутридомовых объектов обслуживания.

Обслуживание жилой застройки

Участки для обслуживания проживания населения имеют различную высотность и назначение, их ВРИ обобщается с присвоением общего кода 2.0. Это дает право строить на территории любую постройку, предназначенную как для жилья, так и для обеспечения квартирантов доступными услугами. К числу таких земель относятся участки с различными объектами социального, культурного, образовательного и инфраструктурного значения: кафе, гаражи, мастерские, больницы, детсады, церкви, библиотеки, театры и т.д.

Объекты гаражного назначения

Представляют собой земли с размещенными на них паркингами различных уровней (подземные, наземные) или гаражами. Допускается постройка автомоек на территории.

Общественное использование объектов капитального строительства (код 3.0)

К данному ВРИ земель относятся объекты, предоставляющие жильцам блага социального, духовного и бытового характера. В данную группу входят 10 подгрупп:

Предпринимательство (код 4.0)

Земли для предпринимательства предполагают частный коммерческий характер их использования. Всего насчитывают 10 подгрупп ВРИ для целей получения прибыли. Объекты относятся к разнообразным сферам производства и воспроизводства: финансовая деятельность, коммерция, оказание транспортных, развлекательных, сервисных и прочих услуг.

Отдых / рекреация (код 5.0)

Этот вид использования земельных ресурсов предполагает разграничение по направлениям рекреации:

  • спорт;
  • природно-познавательный туризм;
  • охота и рыбалка;
  • причалы;
  • площадки для гольфа и конных прогулок.

Полный комплекс таких объектов включает в себя базы для занятия любым из видов спорта, туристические тропы и зоны, территории охраняемой рекреации, турбазы, гостиницы и лагеря, места для ловли рыбы и охоты на зверя и птицу и т.д.

Производственная деятельность (код 6.0)

Систематизацию ВРИ земель для производства отображает следующий список:

  • недропользование;
  • тяжёлая и легкая промышленность;
  • автопром;
  • пищевая промышленность;
  • химическая отрасль;
  • фармацевтика;
  • строительство;
  • энергетика;
  • связь;
  • космическая сфера;
  • нефтехимия;
  • складское производство и т.д..

В данную группу земель входят территории, где ведется добыча полезных ископаемых, а также находятся фабрики и заводы с объектами инфраструктуры.

Подробный анализ и описание объектов этих земель приводится в ст.87-89, 91 ЗК РФ.

Размещение объектов транспорта (код 7.0)

Содержание земель, отведенных для перевозок и транспортных нужд, описывается в ст.90 ЗК РФ. Все объекты по ВРИ классифицируют по классу транспорта:

  • ж/д транспорт;
  • водный;
  • автомобильный;
  • воздушный;
  • трубопроводный.

Соответственно, в системе земель транспорта выделяются участки для транспортировки, а также узлы обслуживания и сервиса, склады и места стоянки.

Обеспечение обороны и безопасности (код 8.0)

В данном случаи земли используются с целью защиты границ РФ, а также для поддержания обороноспособности государства.

По классификатору выделяют 4 подгрупп ВРИ:

  • обеспечение вооружённых сил (полигоны, места хранения оружия и т.д.)
  • охрана границы (пункты пропуска, наблюдательные вышки, ограждения и т.д.)
  • обеспечение внутреннего правопорядка (центры управления и координации, спасательные службы и т.д.)
  • обеспечение деятельности по исполнению наказаний ( тюрьмы, поселения и т.д.)

Деятельность по особой охране и изучению природы (код 9.0)

На землях с кодовым обозначением 9.0 находятся объекты, уникальные по своей культурной, исторической или иной принадлежности, которые строятся с целью сохранения памятников природы.

В эту группу входят и природные блага, например, грязевые вулканы или источники с минеральной водой.

Выделяют 3 подгруппы ВРИ:

  • охрана природных территорий (природные заказники);
  • курортная деятельность;
  • историко-культурная деятельность (раскопки, курганы, древние селения и т.д.).

Использование лесов (код 10.0)

Предполагает использование лесных ресурсов с целью заготовки, переработки и воспроизводства (ст.101 ЗК РФ).

Выделяют 4 типа использования земель:

  • заготовка древесины (лесные массивы для вырубки, лесопилки)
  • лесные плантации (вырубка искусственных насаждений)
  • заготовка лесных ресурсов (сбор тпав, ягод, грибов, сушилки, грибоварни)
  • резервные леса (охранные объекты, лесные массивы стратегического запаса)

Водные объекты (код 11.0)

Такие земли предполагают наличие любого естественного водоснабжения (включая ледники), а также территории с объектами, обеспечивающими подачу воды в населенные пункты и на с/х угодья (ст.102 ЗК РФ).

К ВРИ относятся:

Земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0)

В целом группа объединяет участки, на которых построены скверы, парки, площади и бульвары, а также набережные, пешеходные зоны и дороги.

В качестве подгрупп выделяют:

  • ритуальную деятельность (кладбища, крематории и т.д.);
  • специальную деятельность (различного рода захоронения и мусорные полигоны);
  • запас (резерв для строений).

Участки под огородничество, садоводство и дачное хозяйство (код 13.0)

Эти земли предназначаются для выращивания различных культур и постройки временных возведений, необходимых для ухода, полива, прополки, хранения и т.д.

Ведение огородничества

На огороднических землях возводятся только нежилые помещения для хранения инвентаря и урожая.

Ведение садоводства

В садоводнических хозяйствах разрешается иметь дом отдыха, не предназначенный для постоянного проживания, а также хозяйственные постройки.

Ведение дачного хозяйства

На дачных участках также разрешается постройка частного дома для постоянного проживания (не выше 3-х этажей).

ВАЖНО. Использование земель не по целевому значению грозит административным наказанием по ст.8.8 КоАП РФ.

Основные отличия нового классификатора

До конца 2014 г. классификация земель производилась на уровне муниципалитетов и не была систематизирована на государственном уровне (N167-ФЗ от 23.07.10 г.). С появлением нового классификатора ведение учёта земельных участков стало стандартизированным и удобным для пользователей. Шифры и коды направляются в госреестр, мониторинг за качеством земель ведётся удаленно.

Дополнительно расписаны все виды разрешенного использования с/х земель (18 подгрупп) с подробным описанием возводимых строений. Отдельным кодом обозначены участки дачного, садового и огороднического хозяйства (13.0). Из классификатора также было исключено понятие «крестьянско-фермерское хозяйство”.

ВРИ, указанные в законодательных документах ранее

До принятия нового классификатора использовались те же наименования ВРИ ЗУ на основе градостроительного кодекса. В старом документе полностью отсутствовал код 13.0-13.3.

Также старый классификатор уже имел деление ВРИ на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Что соответствует расширенному коду, подкоду и специальному разрешению органов градостроительства.

Будущие поправки законодательства

Очевидным фактом является реформирование местных стандартов градостроительства. В соответствии со ст. 34 п.2 закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” N171-ФЗ от 23.06.14 г. все документы по зонированию территорий должны быть приведены к общему стандартизированному виду в соответствии с классификатором.

С 2019 года вступает в силу ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон посвящён землям с кодом 13.0 и регулирует типовую застройку на каждом из участков.

ВАЖНО. ВРИ интересующего участка можно посмотреть на кадастровой карте Росреестра.

Заработок на участке с застройкой

Конечно, большинство способов, описанных в этом разделе, подойдут и для «голой» земли – например, выращивание культур или разведение домашних животных. Но эффективно ухаживать за всем этим, не проживая на участке, вы не сможете. Не говоря уже о том, что увидев добро без охраны, воры мешкать не станут.

Аренда дома

Начнем с уже известной вам аренды. Только с постройкой возможностей гораздо больше – можно сдавать жилье как в долгосрочную постоянную аренду, так и на сезон (если домик дачный). Если готовы потратить свое время, сдавайте жилье посуточно (например, на выходные). Мороки немного больше, но и доход выше.

Выращивание сельхозкультур

Растить то же самое, что и крупные фермеры, на небольшом участке не выйдет. Но мы подобрали для вас основные направления, на которые стоит обратить внимание.

К сожалению, мы не можем дать совета по типу «сажайте это, продавайте там, получите Х денег». Мало того, что цена на сельхозпродукцию сильно колеблется год от года в зависимости от урожая, так еще и могут подвести:

  • Погода
  • Качество посадочного материала
  • Неожиданные заболевания
  • Вредители

Помимо этого, на получаемый доход повлияют следующие факторы местности, где расположен участок:

  • Климат
  • Качество грунта
  • Поливочная и грунтовая вода

Из-за невозможности предсказать все эти факторы (тем более, что у каждого они будут свои) мы не будем называть конкретные цифры.

Картофель

Одно из самых неприхотливых и при этом востребованных растений. Правда и заработать на картошке много не удастся. Но не забывайте, что вы и сами будете с картофелем, поэтому сэкономите семейный бюджет на покупке еды – эту сумму можно смело записывать в прибыль.

Если хранить корнеплоды негде – продавайте сразу после сбора. Если в доме есть место для хранения – реализуйте весной, будет дороже.

Зелень

Любимый многими продукт для выращивания на небольшом участке – это зелень (укроп, петрушка). Но учтите, что наибольшую прибыль в этом случае получают ранней порой. Если хотите «снимать сливки», вам понадобится теплица.

Помидоры

В данный момент существуют сорта, которые плодоносят с весны до поздней осени (конечно, в тепличных условиях), а кусты вырастают в целые деревья. Не зря большой процент тех людей, которые живут лишь на доходы от подсобного хозяйства, занимается именно этим видом деятельности.

Ягоды

Клубника, черная смородина – это те ягоды, которые могут принести в несколько раз больше прибыли с сотки земли, чем уже перечисленные способы. Но учтите, что они требуют:

  • Знаний и опыта
  • Особых условий хранения
  • Бережной транспортировки

Если вы не уверены в своих силах, лучше остановиться на более простых вариантах, а уже потом пробовать этот.

Грибы

Очень перспективный бизнес, даже если говорить о «стандартных» сортах типа вешенок (самый простой вариант) и шампиньонов (чуть более требовательные растения). Однако понадобится большой, теплый и оборудованный для выращивания продукции подвал. А если освоите экзотические сорта и договоритесь с парой-тройкой ресторанов на поставку, то скорее всего обеспечите себе не просто дополнительный, а и основной доход.

Цветы

Мы не рекомендуем выращивание цветов широкому кругу будущих садоводов. Процесс это непростой: каждый вид предъявляет свои требования к почве, воде и удобрениям. При этом искать клиентов на продукт роскоши в кризис и в сельской местности весьма затруднительно. А свежесть цветов угасает очень быстро.

Это не значит, что нет людей, успешно выращивающих цветы. Есть, и их много. Но если у вас нет собственного транспорта и торговой точки в городе или оптового покупателя, то рисковать, пожалуй, не стоит. Разве что к выращиванию цветов у вас просто лежит душа, и вы получаете от этого удовольствие.

Рассада и семена

На рассаде и семенах всего вышеперечисленного можно заработать в разы больше, чем на плодах роста. Особенно если речь идет о редких, плодовитых или очень красивых (в случае цветов) сортах. Да и затраты на реализацию меньше – многие организовывают доставку семян, продавая их через интернет. Основная проблема в том, что выращивание растений на семена требует куда большего умения, чем просто культивирование их в пищу. Если вы начинающий садовод, не соблазняйтесь высокими доходами – приобретите хотя бы начальный опыт.

Животноводство

Переходим к следующему варианту – животноводству. Здесь важно понимать, что в любом случае будут ощутимые траты:

  • Капитальные затраты на постройку хозяйственных помещений
  • Закупка кормов
  • Работники для ухода (если сами вы работаете и не можете обеспечить постоянный присмотр)

Обратим ваше внимание на неочевидный момент: болезни и последующая потеря поголовья. Этот риск обязательно нужно закладывать при подсчетах выгоды. Даже если заболевание не коснется непосредственно ваших животных, их могут уничтожить, если вы попадаете в карантинную зону (например, в случае африканской чумы свиней). А компенсация при этом не покроет затрат.

Куры

Неприхотливые, быстрорастущие птицы, не требующие много корма и места – казалось бы, идеальный вариант для «дачного разведения». Но практика показывает, что растить кур на мясо сейчас не выгодно, цена едва покрывает затраты. Все дело в громадных птицефабриках, с которыми трудно тягаться в себестоимости продукции.

Можно продавать инкубационные яйца (стоят в 10 раз дороже обычных!) и цыплят, но инкубатор обойдется довольно дорого. Это приличные стартовые затраты и расход места, которое можно использовать под что-то еще. Для «домашнего» бизнеса на первых порах не лучший вариант.

Свиньи

По-прежнему популярны, но в основном потому, что готовы употреблять что угодно – свинью можно вырастить даже на картофельных очитках. Но если вы растите не для себя, а на продажу, то выйдете примерно «в ноль» по тем же причинам, что и с курами.

Кролики

Еще не так давно были очень популярны в домашних хозяйствах – кормить можно скошенной лично травой. Но учитывая то, что кроличьи клетки начали исчезать с частных подворий, стоит задуматься, есть ли выгода в их выращивании.

Известны успешные истории построения приусадебного бизнеса на кроликах, но это, чаще всего, не привычные нам грызуны, а пока экзотические породы (например, гиганты). Если удастся договориться с ресторанами на поставки не совсем обычного мяса (для необычных блюд по завышенной цене), то процветание обеспечено.

Нестандартные варианты

Перепелки. Нельзя сказать, что перепела – это нечто новое на нашем рынке, но занимается ими по-прежнему не так много людей. Учитывая, что все больше народу стремится к здоровому питанию, популярность этой птицы постоянно растет: помимо диетического мяса в ее яйцах не содержится плохого холестерина.

Черви. Удивлены? А зря. Огромная масса червей используется:

  • Для корма аквариумным рыбкам
  • При подкормке рыбы в водоемах на «рыбьих фермах»
  • В белковых добавках для домашних питомцев
  • Для «реанимации» земли после уничтожения червей удобрениями (ведь без них невозможен нормальный дренаж почвы)

И еще в огромном количестве более мелких отраслей. При этом черви готовы уничтожать отходы вашей жизнедеятельности и прекрасно от этого размножаются! Очень нестандартный, но в такой же мере перспективный вариант.

Пчелы. Продукты пчеловодства в цене всегда. Но заниматься этим видом деятельности сможет далеко не каждый человек и не везде позволят организовать пасеку. Поэтому вариант на «большого любителя».

Экотуризм

Нестандартный вариант заработка без отрыва от «производства» на приусадебном участке. Экотуризм приобретает все большую популярность, «приобщиться к земле» пытается масса народу. В этом случае вам даже не придется делать работу самостоятельно – многие жители мегаполиса считают эту работу отдыхом и готовы заплатить вам, чтобы сделать все за вас!

Еще одна разновидность экотуризма – семейный контактный зоопарк. Заведите на участке несколько птиц, пару кролей, поросят и козочек. Затем можно брать с посетителей деньги за то, что они покормят зверушек и сфотографируются с ними.

Уже придумываете план?

Конечно, мы охватили далеко не все возможные варианты получения прибыли с вашего земельного участка. Но, надеемся, описанные пути развития дадут толчок вашим начинаниям, благодаря которым дополнительный заработок на своих 20 сотках скоро превратится в основной вид деятельности.

Стратегия №2 — участок КФХ разделить на участки под ИЖС

Этот вариант более сложный и затратный, но он хорошо работает в регионах, где муниципалитеты стремятся развивать сельское хозяйство. Поэтому получить землю под участок крестьянского фермерского хозяйства (КФК) не составляет труда.

В соответствии с ФЗ №446 для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности муниципалитетами должны предоставляться земли сельхозназначения, размер которых определяется законодательными актами субъектов Российской Федерации. Поэтому вы вначале создаете и регистрируете это самое КФК, а затем по закону получаете земельный надел под его нужды.

Через 2-3 месяца расформировывает<wbr />е хозяйство и на общем собрании делите весь земельный участок между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. Процедура раздела земли та же самая, что и в первом варианте, однако результат присвоения статуса ИЖС будет зависеть от удаленности зоны жилой застройки.

Профит

Оценивайте шансы как 50/50. В результате вы получите земельные участки, которые впоследствии можно будет продать, сдавать в аренду или освоить.

Стратегия №3 — переоформить КФХ в ДНТ

Организовать коллективное фермерское хозяйство (КФХ) — один из самых простых способов получить землю в аренду от государства на льготных условиях. Изначально берется земля под КФХ с обременением производством, а потом земельный участок переоформляется в дачное некоммерческое товарищество (ДНТ) и обременения снимаются. Однако стоит помнить, что существует ряд отличий между землями ДНТ и ИЖС между землями ДНТ и ИЖС.

Профит

Дачные участки можно продать, либо обменять на другую недвижимость или транспорт.

Стратегия №4 — большой участок под ИЖС разделить на малые

Если на одном земельном участке под ИЖС может поместиться два и более индивидуальных жилых домов — стратегия применима. Данное инвестирование похоже на заработок от строительства таунхауса (блок-секции), дуплекса или квадрохауса, только минуя этап возведения здания. Стратегия отлично себя показала при покупке смежных земельных участков. Так из 2-х участков площадью по 10 соток получаем 4 по 5 соток.

Профит

Выгода получается за счет низкой цены полученных земельных участков и быстрой реализации — две однокомнатные квартиры продаются быстрее, чем одна трехкомнатная. Вариант не самый профитный, но наименее затратный.

Стратегия №5 — перевод земель сельхозназначения в ИЖС

Данную стратегию можно реализовать покупая, например, паевые земли бывших колхозов. После покупки, участки следует размежевать по 5-6 соток, изменить вид разрешенного использования с сельхозназначения на индивидуальное жилое строительство и создать коттеджный поселок.

Профит

Такой способ выгоден из-за низкой стоимости сельскохозяйственных земель, но усложняется процессом смены назначения. Перевести участки в ИЖС удастся только в случае расположения их на территории или прилеганию к границам населенных пунктов.

Стратегия №6 — выиграть аукцион дачных участков

Аукцион — это, когда муниципальные власти выставляют на торги земельный участок для ведения дачного или садового хозяйства. В небольших муниципальных образованиях количество участников аукциона редко превышает 5-ти человек. При наличии такой ситуации вы можете купить земельные участки дешевле рыночной цен.

Профит

Выкупленные дачные участки можно перепродать в 2-3 раза дороже, либо начать строительство и продавать уже готовые дачи.

Стратегия №7 — подписать соглашение о комплексном освоении

В любом муниципалитете есть свободные земли, которые необходимо осваивать. Такие места можно узнать из плана земельной застройки. Затем вы напрямую заключаете с местной Администрацией соглашение о комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства или развития земель. Так как функция распределения земель, расположенных на территории городского или сельского поселений переданы самим поселениям, заключить такое соглашение не составит особого труда.

Профит

На выделенных землях можно организовать коттеджный поселок, построить логистический центр или сдавать участки предприятиям в аренду.

Стратегия №8 — инвестирование в сельскохозяйственный туризм

Еще один способ использовать растущий курс валют и снижение количества выезжающих за рубеж граждан в свою пользу. Организация сельскохозяйственного туризма позволяет проявить творческий подход и создавать уникальное предложение на рынке. Интерес к этой сфере растет, а потенциал использован на 10-15%. Земельный участок под реализацию стратегии вы получите от государства бесплатно, предъявив коммерческий план.

Профит

Используйте опыт Греции, где сокращают транспортные расходы и срок реализации продукции, продавая овощи и ягоды прямо с грядки. Люди сами к вам приедут и соберут урожай, нужно только предложить. О других способах получения дохода от использования сельхозземель, читайте .

Стратегия №9 — выжидание

Коттеджные поселки сейчас популярны, однако новые земельные нарезки объединяет одно правило — на первом этапе, пока дороги, электричество и газ еще не подведены, участки стоят на 20-50% дешевле, чем в конце продаж. Конечно, не каждый собственник коттеджного поселка захочет продавать землю дешево, но, в противном случае, он увидит первые продажи, только после подвода коммуникаций, а это минимум 1-2 года.

Профит

Если новая нарезка земельных участков перспективная, выходите на собственника и предлагайте свою цену. Например, на 50% ниже цены, за которую хотите продать сами.

Как профессионально ставить цели

В инвестиционных стратегиях важно уметь прогнозировать, оценивать и составлять план из полученной информации. Важно правильно поставить цель. Конкретизируйте и расписывайте цели по пунктам используя методику американских маркетологов «SMART». Цель достигается, когда она:

  • Specific — Конкретная (например, увеличить вложения на 30%);
  • Measurable — Измеримая (в чем будет измеряться результат: рубли или доллары; в месяц или в год);
  • Achievable — Достижимая;
  • Realistiс — Актуальная;
  • Time — Ограниченная во времени.

Выводы

Инвестирование в земельные участки — это комплекс знаний, труда и везения, умение мыслить стратегически и строить планы хотя бы на ближайшие 5 лет. Людям с предпринимательским духом проще оценивать риски, но у «гуманитариев» тоже есть все шансы на профит.

Обновленное законодательство и доступная информация, позволяют любому гражданину РФ самостоятельно освоить инвестиции в землю. Правила землепользования и застройки, знание федеральных законов и оформления документов — всегда пригодится вам в будущем.

admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *